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    上半年，政策利好頻出，杭州樓市成交火熱，而這股火熱的勁道同樣也涌向酒店式公寓。其中，杭州酒店式公寓成交13000多套，占商業(yè)地產(chǎn)總成交量的6成，是去年同期的3倍（2015年上半年成交4391套）。

    酒店式公寓半年成交1.3萬套 濱江區(qū)租金漲得最快

    據(jù)透明售房網(wǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年杭州全市商業(yè)地產(chǎn)共成交2.3萬套，較去年同期上漲133.5%。其中，杭州酒店式公寓成交13000多套，占商業(yè)地產(chǎn)總成交量的6成，是去年同期4391套成交量的3倍。

    據(jù)稱，近期有不少溫州商人來杭投資，一口氣買下多套酒店式公寓。在某售樓處看房的王先生告訴記者，自己是特地從溫州趕過來考察酒店式公寓的，看中了兩個區(qū)域：一個是申花，另一個是濱江。他朋友購買的城西酒店式公寓，租金已經(jīng)漲了600元/月，但目前城西銀泰城周邊的酒店式公寓已經(jīng)賣得差不多了，若要買好的地段只能選擇二手。王先生表示，由于總價低，無論投資還是自住都是可以的，除了能拿豐厚的租金外，以后在杭州也能有個落腳的地方。

    據(jù)記者了解，在租賃市場，今年城西不少酒店式公寓月租金確有500-800元/月的上漲。而濱江板塊酒店式公寓的租金也同樣“漲”得快。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，濱江區(qū)租金價格一路領(lǐng)先其他各城區(qū)，租金均價4568元/月，同比漲幅達到25.29%，相當(dāng)于漲了1100元/月。

    剛買了一套某酒店式公寓的方小姐告訴記者，由于近期租金上漲，投資回報率有所提升，所以不想再觀望，早投資早受益，該樓盤離地鐵站也較近，等地鐵開通后租金還會有所上漲。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，酒店式公寓成交火熱，一方面是由于今年政策利好頻出，加上5月營改增對企業(yè)購買商業(yè)地產(chǎn)有促進作用，而6月商改住，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，水電、稅費等減免政策也是一大利好。另一方面，商品房成交火熱，勢必帶動商業(yè)地產(chǎn)的成交，酒店式公寓由于低總價、投資回報率高再次受到購房者的寵愛。

    記者估算了一下，酒店式公寓的投資回報率，以一套總價75萬元左右、40平方米左右的好地段酒店式公寓為例，它一年的租金有近5萬元。而做一些穩(wěn)妥的理財產(chǎn)品，年化收益不到5%，一年也只有3萬余元的收益。

    酒店式公寓分化加劇 下沙、臨平存量仍然龐大

    據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，自去年10月開始，杭州市區(qū)酒店式公寓庫存一直處于下降階段，并在今年3月開始加速下滑，截至5月下跌已超40萬平方米，去庫存效果開始凸顯。在庫存下降和成交上升的雙重作用下，杭州市區(qū)酒店式公寓去化周期呈直線下滑，去年10月去化周期還有足足34個月之久，到了今年5月已經(jīng)下降至15個月。

    說到商業(yè)地產(chǎn)的熱銷，歐美金融城（EFC）的開盤讓人印象深刻。回顧開盤當(dāng)天，短短數(shù)個小時內(nèi)409套房源基本售罄；開盤后第四天再次加推128套房源，當(dāng)晚去化9成。在短短三天內(nèi)，銷售500多套房源，銷售金額超5.5億元。

    就在近期，EFC再次開盤，短短兩天內(nèi)認籌超過600組。有業(yè)內(nèi)人士表示，像EFC這樣的大型地鐵上蓋綜合體，涵蓋了住宅、精裝公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，加上區(qū)域內(nèi)樓面價逼近2萬元/平方米，不少樓盤封盤漲價，而酒店式公寓仍然處于“價格洼地”。

    一直以來，濱江區(qū)的酒店式公寓十分搶手。如中贏·康康谷，2015年12月底首開精裝LOFT酒店式公寓，目前600余套已全部售罄；一橋南的高潤·云杉郡于6月26日首次開盤，產(chǎn)品同樣為小戶型的精裝LOFT公寓，截至目前，網(wǎng)簽數(shù)量已經(jīng)超400套，銷售速度驚人。濱江區(qū)的其他酒店式公寓產(chǎn)品，如融創(chuàng)·杭州印、濱康板塊的玲瓏府上半年成交表現(xiàn)同樣出色。

    位于西溪路的黃龍和山酒店式公寓推出了業(yè)主托管服務(wù)，引入了品牌連鎖酒店途家?guī)椭鷺I(yè)主托管，5/5分成，租金回報率可達5%-6%。據(jù)了解，單套酒店式公寓均價16000元/平方米、總價70萬元起，銷售情況也非常火爆。

    但除了熱銷的板塊熱銷的項目外，杭州酒店式公寓也分化加劇。根據(jù)統(tǒng)計，目前下沙酒店式公寓庫存壓力較大，僅寶龍城市廣場、龍湖·滟瀾星座、榮輝商業(yè)中心、杭州東部國際商務(wù)中心、泰美國際、元成時代中心等幾個項目，待售房源就超過4000套。此外，臨平也一直是酒店式公寓的飽和地帶。

    哪些人在購買 購買酒店式公寓該注意什么

    酒店式公寓的熱銷，究竟是哪些人群在購買？

    來自上海的王小姐告訴記者，自己是工薪階層，在被限購且剛需的情況下，只能考慮買酒店式公寓過渡。王小姐分析：首先貨幣貶值，沒有合適的理財途徑。想想要是等到限購過去了房價還不上天？其次要結(jié)婚了，中國人的傳統(tǒng)還是更看重家庭觀念。最后一點，計算了一下項目期內(nèi)租房費用也是不小的開支，還不如買一套住著。以后改善如果不好轉(zhuǎn)手，讓父母住著也不錯。

    來自城西的黃先生告訴記者，自己是一名建筑師，他覺得酒店式公寓每平方米的價格比較低、因為層高空間對作為建筑師的他來說是有價值的，所以選擇了LOFT式酒店式公寓，在僅43平方米的房子里，他也一樣擁有三房兩廳一廚一衛(wèi)的布局。

    如今的市場中，酒店式公寓類產(chǎn)品層出不窮，特別是在住宅土地供應(yīng)稀缺的主城區(qū)域，這種物業(yè)形態(tài)更受購房者追捧。那么，該如何選購這類產(chǎn)品，要注意哪些風(fēng)險呢？

    酒店式公寓形式多。近年來，酒店式公寓這種全新的物業(yè)形式開始在樓市大行其道，都以其小戶型、低總價、相對便利的生活環(huán)境等優(yōu)勢，迅速得到了廣大購房人的青睞，而其形式更是“百變”，目前市場上打著“精裝小戶型”“LOFT”等旗號的小戶型項目大多是此類產(chǎn)品。

    看清土地使用年限。目前大多數(shù)城市市場中酒店式公寓產(chǎn)品共有兩種類型，40-50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)寫字樓土地性質(zhì)和70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅土地性質(zhì)。不同使用年限的產(chǎn)品在諸如購買或轉(zhuǎn)讓房源時所繳納的費用、首付金額及貸款的政策、戶口的限制、水電為商用還是民用的定性等方面都有很大的區(qū)別，影響生活的便利性，因此購房者在置業(yè)前應(yīng)仔細咨詢清楚。

    目前已經(jīng)審批的酒店式公寓項目非常之多，所以客戶更多地會選擇一手開發(fā)的產(chǎn)品。另外，杭州還有一些村級留用地項目的酒店式公寓產(chǎn)品，投資成本更為低廉，也導(dǎo)致二手房市場中，酒店式公寓的交易量不高。

    值得注意的是，村級留用地項目不能分割到戶，日后流轉(zhuǎn)比較麻煩。此外，在購買村級留用地項目時和開發(fā)商簽訂的是房屋租賃合同，由于不是買賣合同，這種房子不能作抵押、也不能貸款。這也是相對欠缺的地方，一不小心就會被“套牢”。

    此外，地段是首要考慮的因素，以市中心、地鐵口、CBD以及周邊有大量白領(lǐng)聚集或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的區(qū)域租金相對較高。其次要選擇規(guī)模大的商業(yè)項目，不僅是公寓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須有強大的綜合配套。最后要有好的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)，對客戶的服務(wù)還是十分重要的。（原標題：酒店式公寓，倏然又成市場寵兒 記者：翁玥）