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    一、地段最為關鍵

    衡量一處商業地產價值的重要因素就是地段。這是因為房產的增值主要來源于土地的增值，城市中心區域土地的稀缺性，使得物業增值的空間比其他地區要大得多。因此，是否位于城市的中心區域，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首要因素。另外，交通、人流、商業配套以及相毗鄰的企業平均水準等，都是衡量該區域是否具有增值潛力的重要因素。商業地產的租戶主要是公司，他們需要與其他企業保持業務的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業氛圍成熟。

    盡管城市中心區的商業地產價格一般較高，但由于其具有租金高、入住率高的特點，投資回報也相對較高。如果投資目的以銷售為主，投資者不妨考慮選擇發展中商圈；如果投資目的以租賃為主，則建議投資者應選擇已成熟商圈。而天津商業地產的租金價格近幾年持續走高，特別是檔次高、設施好的高品質寫字樓更保持了較高的出租率，另外，交通必須方便，這對于商業地產尤其不可缺少。

    不僅如此，作為一名商業地產的投資者，甄別好優質客戶同樣至關重要。不同的租戶對商鋪以及寫字樓的需求也不相同，那些知名以及實力雄厚的企業在選擇商業地產租賃時通常會以檔次為首要因素。而那些中小型或成長型的企業，在求租時看中的往往則是商鋪或寫字樓的性價比，至于檔次問題則在其次。因此，投資者在投資商業地產時，要把握好與客戶群定位兩者之間的平衡關系。

    二、莫一味求便宜

    投資商業地產，投資回報率則是投資者最為看重的，從而它也成為一個商業地產投資的關鍵點。可以說，比較投資方案的依據，就是投資回報率。

    計算投資回報率公式為：“計算購入再出租的投資回報率=月租金×12（個月）/售價”，“計算購入再售出的投資回報率=（售出價－購入價）/購入價”。

    例如，有一臨街商鋪，面積為100平方米，售價約400萬元，周邊同等商鋪平均價格為月租金400元/平方米。也就是說，這個商鋪要是買下并成功出租，業主將有可能獲得4萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？通過上述計算公式：4萬元×12/400萬元，可以計算出這套物業的投資回報率為12%。如果業主將其轉手，最終以430萬元的價格成交，那么它的投資回報率=（430萬元-400萬元）/400萬元，通過計算得出這套物業的投資回報率是7.5%。通常來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然，不同的商鋪情況也不大相同。

    另外，有的投資者由于資金有限，往往會選擇一些切割成很小塊面積進行出售的商鋪類產品。殊不知，盡管這類產品在價格上可能會便宜些，但求租的客戶檔次普遍偏低，而且流動性大。更重要的是，當租賃市場不景氣的時候，其他業主便會為爭奪客戶資源競相壓價，從而會大大影響投資者今后的收益。

    三、配套不可小覷

    對于想要投資寫字樓的客戶來說，硬件配套設施的期權與否則尤為重要。寫字樓硬件配套主要包括電梯數量、停車位數量和內部綜合布線系統等。首先，電梯方面，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右為標準。其次，車位方面，目前車位緊缺是寫字樓物業面臨的問題之一。為吸引租戶作長遠投資打算，選擇的寫字樓車位配置比例至少有1：1以上，并配備足夠的地上訪客用車位，但遺憾的是往往很多寫字樓都無法達到這個標準。最后，布線系統的優劣、信息傳播速度的快慢直接影響到公司的業務。因此，既然是滿足辦公需求，就要選那些網絡、通訊設備配置較高的樓宇。另外，盡管是辦公使用，但很多求租者還是很在意朝向、采光、層高、公攤以及承重等一系列問題，因此投資者要盡可能選擇那些具有較高人性化和實用率的寫字樓。

    此外，對于商用物業來講，其升值潛力的大小在很大程度上取決于后期的管理水平。對大廈的設備設施有較好的維護，能夠保證長期、高效的使用，對保證物業口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。因此，只有高標準的產品硬件與高標準的物業管理服務相結合，才能保證物業的保值增值。這方面的例子已不勝枚舉，例如在香港經濟危機期間，其經濟指數大幅下跌，很多寫字樓已經人去樓空。在這種情況下，只有那些服務水平較高，口碑較好的寫字樓仍然保持了較高的出租率。（原標題：投資商業地產三要訣 地段最關鍵莫求太便宜）