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    剛剛過去的“十一”假期樓市，“風聲”有些緊。伴隨北京、天津、蘇州、成都、鄭州等19個城市密集發布新的樓市調控政策，多地重啟限購、限貸，為穩房價使出了“洪荒之力”。與此同時，住建部還明確要求各地進一步整頓規范房地產市場秩序，促進房地產市場穩定健康發展。

    率先進入“調控模式”的杭州樓市，在這個“十一”黃金周表現如何？筆者實地探訪了一些售樓處與二手房中介機構，發現杭州樓市正在退燒。

    市場逐漸平靜投資客打起退堂鼓

    “這幾天的市場，比調控前平靜了很多。”10月7日，“十一”假期最后一天，在位于杭州艮山門板塊的保利·中央公館售樓中心，筆者看到現場不如調控前忙碌了。據銷售經理常經理介紹，黃金周期間，樓盤的銷售速度確實在變慢，特別是曾經購房如買菜的外地投資客們，紛紛打起了退堂鼓，“新政效果明顯，特別二套首付五成，讓投資客的資金成本驟增，已經有少量認籌客戶提出退籌了。”

    根據常經理的觀察，這個黃金周，客戶變得更謹慎和理性，不再盲目跟風，很多人在持幣觀望。“悲觀者認為杭州房價要跌，但我認為，杭州出臺的調控政策，短期目的是為打壓樓市投機，長期仍是為了杭州樓市保持健康良性發展，所以我依然長期看好杭州樓市。”在他看來，杭州樓市的真正走向要等傳統旺季過后才能顯現，“11月將是杭州樓市的風向標”。

    據透明售房網統計，9月杭州全市新建商品房共成交2.73萬套，創下僅次于今年3月的歷史次新高。當然，這其中有不少成交量是為了趕新政關閘前的“末班車”。從黃金周新房銷售量來看，杭州樓市正逐步趨向平靜。

    庫存依然不少后期多宗土地入市

    10月7日，濱江區中心位置，一個剛需樓盤附近的路口、停車場，聚集著十幾個舉著樓盤指引牌的“小蜜蜂”。為了吸引人氣，該樓盤不僅在門口空地上搭起了小朋友最喜愛的“淘氣堡”，還找來了海獅現場表演。要知道，在商品住宅庫存去化周期只有3個月左右的濱江區，曾經新盤認籌最不愁的是人氣。

    售樓處的人氣還算不錯，幾乎每張談合同的桌子都被購房者占領。通過交談，記者發現他們被兩種情緒左右著，一種是觀望，“據說現在樓市已經在高點了，現在入手會不會套牢”；另一種則是焦慮，“濱江區基本沒新房可賣了，現在不買將來更買不起”。銷售人員告訴筆者：“本次開盤的高層、小高層，共300套房子，已認籌的客戶有800多組了，投資和自住的比例各為一半。如果不是調控政策，投資客的比例可能會更高。”

    雖然杭州樓市整體開始降溫，但一些庫存告急的板塊，新房依然被焦慮的購房者追捧。

    截至9月末，杭州全市新建商品住宅可售套數約7.3萬套，較8月末減少了12682套，下降幅度近15%。至此，杭州全市新建商品住宅去化周期降至5.8個月，已低于6個月的合理去化周期下限。

    濱江、下沙、上城新建商品住宅庫存去化周期均只有3個月左右；江干、拱墅、之江在4個月左右；余杭、蕭山、西湖在5個月左右；下城、大江東在7個月左右；富陽接近8個月�？梢哉f，杭州市區新建商品住宅供應已處于全面偏緊狀態。

    然而我們要看到，目前統計的庫存量僅為狹義庫存，僅指領出預售證的待售面積，如果加上施工面積，杭州的廣義庫存依然不少，根據研究機構克而瑞華東區域提供的數據，到9月底，杭州的廣義存量為2400萬平方米，去化周期有18個月。另一方面，在土地供應上，根據9月26日杭州國土資源局發布的“土地新政”，同時又公布了主城區年內具備土地出讓條件的35宗地塊，杭州后續將會逐步加大土地供應，預計年末有望迎來新一波推地高峰，能有效緩解供應量偏緊的現狀。

    與住宅形成強烈對比的是，非住宅市場去庫存形勢依舊嚴峻，截至9月末，全市非住宅可售面積866萬平方米，與8月末基本持平，去化周期達29.1個月。

    調控轉變預期穩市場為主要任務

    上海的劉女士，最近比較煩。她在杭州已有一套住房，但因為最近杭州樓市火爆，她又下單了一套復興路上的二手房自用兼投資，47平方米105萬元，劉女士支付給了房東十幾萬元作為定金。

    萬萬沒想到，9月18日杭州出臺樓市調控政策，非本地戶籍不能購買二套住房，于是劉女士的這套房被“限購”了。她跑去與房東商量能不能退房，房東爽快地答應了劉女士的要求，還同意退回定金，只需她支付幾萬元違約金，劉女士同意了這個方案。她后來一打聽，原來此時有人向房東出價115萬元求購，房東正后悔房子賣低了，劉女士不買，房東正偷著樂呢。

    沒想到，還沒過幾天，更意想不到的事發生了。9月26日，杭州樓市調控政策再度加碼，那個出價115萬元的下家一看形勢變化不買了，房東也發現此時二手房的市場預期發生了變化，隨即通知劉女士要么想辦法105萬元買了他的房子，否則十幾萬的定金全部不退……

    自9月30日晚間至10月6日，短短七天時間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發布新樓市調控政策；6日又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸，再加上嚴格樓市管理的惠州，使得本輪全國加入調控行列的城市達到19個。

    樓市調控政策，調控的不僅是市場，更是為了釋放信號，為了調整市場的預期。當各地密集出臺限購政策后，大家最關心的就是，杭州樓市已經密集出臺了三次調控政策，接下來還會再出臺更為嚴厲的措施嗎？

    杭州市住房保障和房產管理局局長周先木表示，下一步的調控計劃，將以“防風險、穩市場”為主要任務，一是繼續加強市場監管，規范市場秩序；二是加強住房保障工作；三是依托房地產市場監測分析系統，繼續密切監測市場變化情況，并依據市場發展態勢，做好相應的政策儲備。（原標題：杭州樓市正在退燒 方臻文）