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    近年來(lái)，香港黃金地段的甲級(jí)寫字樓一直受到中資機(jī)構(gòu)的追捧。

    “中資機(jī)構(gòu)近年來(lái)在香港掃入了很多整座的甲級(jí)寫字樓，作為自用或者出租。然而局限于成本效益，中資機(jī)構(gòu)的寫字樓租賃叫價(jià)一般高于市場(chǎng)平均水平。過(guò)去三個(gè)月，租務(wù)市場(chǎng)有明顯放緩的跡象，中環(huán)和上環(huán)的寫字樓主要都是一些小面積的成交，面積達(dá)到一萬(wàn)平方英尺（即英尺，下同）以上的租賃極少。”高力國(guó)際商業(yè)服務(wù)總經(jīng)理顏慧萍在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

    作為流動(dòng)性最強(qiáng)的投資物業(yè)之一，香港寫字樓物業(yè)每年可以提供2.5%-3%的穩(wěn)定租金回報(bào)，因而成為香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的“香餑餑”。據(jù)市場(chǎng)人士指出，去年單筆成交金額超過(guò)1億港元的投資物業(yè)成交中，寫字樓占比達(dá)到74%。

    2015年底，恒大地產(chǎn)以125億港元的天價(jià)購(gòu)入全幢灣仔美國(guó)萬(wàn)通中心，英尺價(jià)高達(dá)3.6萬(wàn)港元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)最大額商廈買賣及英尺價(jià)最高紀(jì)錄。去年2月，光大控股斥資100億港元，收購(gòu)?fù)瑯游挥跒匙袃?yōu)質(zhì)地段的甲級(jí)辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬(wàn)方英尺計(jì)算，英尺價(jià)達(dá)到2.5萬(wàn)港元。

    中環(huán)寫字樓租金遠(yuǎn)超紐約和倫敦

    隨著大批的內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)涌入香港市場(chǎng)，中環(huán)甲級(jí)寫字樓租金亦連年飆漲。

    戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理蕭亮輝指出，中資機(jī)構(gòu)占用中環(huán)甲級(jí)寫字樓的樓面比例，由5年前約13%，增加至去年第四季約19%。他指出，內(nèi)地中資機(jī)構(gòu)仍然積極在香港物色寫字樓用于擴(kuò)充香港業(yè)務(wù)，預(yù)期今年超甲級(jí)寫字樓的租金增長(zhǎng)3%至6%。

    根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年中資機(jī)構(gòu)在香港甲級(jí)寫字樓共租賃了40萬(wàn)平方英尺的面積，其中65%位于中環(huán)。去年中環(huán)甲級(jí)寫字樓新租賃成交達(dá)到50萬(wàn)平方英尺，其中60%的租賃方為中資機(jī)構(gòu)，而2015年該比例僅為31%。目前，內(nèi)地企業(yè)占香港各區(qū)甲級(jí)寫字樓總面積的比例達(dá)到11.7%，相比2011年的8.6%明顯增加。

    作為全球金融中心的香港，中環(huán)寫字樓的租金則已“貴”絕全球。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，香港的甲級(jí)寫字樓租賃成本遠(yuǎn)超同為國(guó)際級(jí)城市的紐約和倫敦。香港中環(huán)的甲級(jí)寫字樓每平方英尺租金為302美元，相比之下倫敦西區(qū)為197美元，紐約中城區(qū)為194美元。

    高力國(guó)際研究部總監(jiān)石峰指出，今年中環(huán)、金鐘的寫字樓租金的平均水平將達(dá)到每平方英尺117.6港元，相比之下，銅鑼灣、灣仔，港島東等租務(wù)較為活躍的地區(qū)則分別漲至67.7港元、48.7港元，租金差距十分明顯。

    “過(guò)去三年，中環(huán)甲級(jí)寫字樓的租金水平升幅達(dá)到20%左右，一些企業(yè)需要重新估算運(yùn)營(yíng)成本。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)五年一些跨國(guó)公司將加快遷往非核心商業(yè)區(qū)，比如兩家外資律師事務(wù)所已經(jīng)從中環(huán)搬至港島東，這是之前從未出現(xiàn)過(guò)的現(xiàn)象。一些大型的跨國(guó)銀行也紛紛縮減在中環(huán)的寫字樓規(guī)模。”某外資寫字樓租務(wù)部主管表示。

    去年下半年，匯豐銀行在位于銅鑼灣WeWork服務(wù)點(diǎn)租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領(lǐng)展項(xiàng)目承租了22.5萬(wàn)平方英尺的寫字樓面積，并將現(xiàn)有分散于旺角、沙田、港島東等多個(gè)辦公地點(diǎn)進(jìn)行整合。

    九龍東或成香港第二大甲級(jí)寫字樓集中地

    由于中環(huán)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)持續(xù)緊張，租金節(jié)節(jié)飆升，已無(wú)法應(yīng)付跨國(guó)公司對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公室的需求。近年來(lái)特區(qū)政府積極將九龍東打造成為第二個(gè)核心商業(yè)區(qū)。

    九龍東包括啟德機(jī)場(chǎng)舊址、觀塘和九龍灣商貿(mào)區(qū)，曾是香港制造業(yè)鼎盛時(shí)期的重要工業(yè)基地。隨著機(jī)場(chǎng)遷往赤英尺角、香港制造業(yè)的基地北移，該區(qū)失去了一些舊有的活力，留下大量未有被充分使用的工業(yè)大廈。

    為此，香港特區(qū)政府推出“起動(dòng)九龍”計(jì)劃，并于2001年將觀塘及九龍灣的工業(yè)用地改劃為“商貿(mào)”用地，容許將工業(yè)單位用作辦公室用途或?qū)⒐�業(yè)樓宇改建為辦公室及商業(yè)樓宇。2010年4月，政府推出了活化香港工業(yè)大廈的措施。同時(shí)，連接中環(huán)的紗中線計(jì)劃于2021年落成。

    “事實(shí)上，早在1998年渣打銀行就率先在觀塘創(chuàng)世紀(jì)之城一期購(gòu)入其中15層，并命名為渣打中心，作為該行的后勤總部。在2002年，東亞銀行亦在該區(qū)設(shè)立東亞銀行中心。未來(lái)一些銀行如果需要較大的面積，也會(huì)傾向選擇九龍東。”顏慧萍表示。

    她預(yù)測(cè)，未來(lái)五年內(nèi)，九龍東甲級(jí)寫字樓的占地面積將會(huì)增加400萬(wàn)平方英尺，至2020年該區(qū)將成為香港第二大甲級(jí)寫字樓集中地，占地面積將超過(guò)1.5萬(wàn)平方英尺。同時(shí)，由于該區(qū)寫字樓的空置率過(guò)去五年徘徊在7%-7.8%，隨著供應(yīng)增加，今年該區(qū)的租金將會(huì)下調(diào)7.5%至34.6港元／平方英尺。（原標(biāo)題：中環(huán)寫字樓租金全球最貴 九龍東或成香港新核心商業(yè)區(qū) 朱麗娜）