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    隨著城市的外擴，金華市區的商業地產也“東西開花”。商業綜合體由原來的婺江南北，發展出金東商圈、婺城新區商圈。但越來越多的商業綜合體建成，也在考驗著開發商的運營能力。從去年金華市的物業成交來看，住宅仍是市場的成交主力，占全年成交總量的近九成，寫字樓商業共計成交1728套，與2015年持平。

　　從綜合體向主題商業轉變

　　前幾年，金華商業地產曾經歷了高速發展的階段，目前還處于“庫存消化期”。部分招商較好開門營業的商業綜合體中，有些逐漸立穩了腳跟，也有一些難抵競爭壓力遭遇“閉店”。同質化競爭是商業地產難以經營的重要因素。地處城郊的商業綜合體，多用“吃、住、玩、購”來概況。同質化的定位，密集的建造，讓不少商業綜合體未交付已經進入了招商難、運營難的怪圈。

　　商業地產的困境，讓開發商紛紛尋找“新思維”，以期通過差異化經營實現“突圍”。記者調查發現，近幾年不少開發商也想打造主題化商業，但因為客流不足，最后只能以海寧皮革、兒童游樂等大眾商業湊數，而因為商業項目沒有明顯賣點，消費者又不愿經常光顧，結果陷入了開業即關門的慘狀。

　　“這幾年即便是市中心店面租金都在下降，中心商圈仍難以留住商戶，別提郊區商業了。實體店人氣不斷下降，商戶賺不到錢，導致店面空置率和商鋪轉手率較高。”市區某房產中介小張說，去年至今，市中心商圈店鋪的空置率一度高達三成左右，個別店鋪半年就要轉手兩次，2016年雖然住宅迎來一波行情，但商鋪的交易依舊冷清，有的新開發項目住宅已經售罄，而許多沿街店鋪還沒找到下家，前不久有開發商不得不發動中介力量希望加快推盤。

　　讓差異化成為常態

　　主題化商業除了前期的產品定位、產品招商外，后期的長期運營和持續盈利是對開發商更大的考驗，而差異化成了主題化商業能否成功的關鍵所在。比如，近幾年隨著二孩放開，有開發商看好教育產業，主推教育綜合體、一站式兒童體驗式綜合體，取得了不錯的效果。

　　上海財大浙江學院黨委書記黃宏偉教授表示：“主題化商業能否成功除了定位差異化外，還有品牌差異化，甚至細致到元素差異化，并且這個差異化應該是持續的。因為在一個三線城市，一旦差異化主題化成功了，可能別的購物中心就難模仿。為此，在整個的運營中要有一個相對動態的概念，根據市場隨時作調整，使差異化成為常態的運營模式。”

　　作為一個新鮮的事物，主題化商業給商業地產經營提供了很好的發展思路。但也有業內人士表示，主題化商業對開發商提出了更高的運營要求，畢竟主題化商業相當于開發之初就圈定了產品范圍，與綜合體比較起來，似乎“路子更窄”，對開發企業而言還是有一定風險的。

　　金華主題化商業的發展還有很長的路要走，如何在招商后實現投資商和開發商利益的合理分配，如何與普通商業綜合體和其他主題商業體現差異，如何長期保證客流量等等，這些都是需要考慮和解決的問題。對投資者而言，當前無論是投資何種商業均需要謹慎。建議出手前對項目本身、開發企業實力、區域經濟社會發展狀況和政府規劃進行全方位的考量之后再作決定。（原標題：主題商業開發待起步 記者：方令航）