停車場(chǎng)用地成香餑餑 停車綜合體將現(xiàn)杭州
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2017/4/20 9:51:36
近年來，杭州政府為破解“停車難”問題，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)公共停車場(chǎng)，停車場(chǎng)生意更被視為“藍(lán)海市場(chǎng)”，想從中分一杯羹的企業(yè)并不少。
昨日，杭州主城區(qū)成交三宗停車場(chǎng)地塊，分別位于三墩、大關(guān)和九堡，成交價(jià)分別達(dá)到5500萬元、947萬元和4668萬元，平均溢價(jià)率高達(dá)270%，足見競(jìng)爭(zhēng)之激烈。
有意思的是，本土房企華元昨天拿下了其中一塊停車場(chǎng)用地，并表示將試水“停車綜合體”。對(duì)于在杭州已許久沒拿到商住用地的華元，這也是一次新的嘗試。
停車場(chǎng)用地受熱捧
溢價(jià)率最高達(dá)549%
此次推出的三宗停車場(chǎng)用地，無一流拍，且平均溢價(jià)率高達(dá)270%。
據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察，前來競(jìng)拍的單位并不少，包括上海錦惠建設(shè)集團(tuán)、城投建設(shè)及其子公司杭州瑞頓立體停車庫(kù)有限公司、西子停車產(chǎn)業(yè)有限公司，以及華元房產(chǎn)等8家。
位于三墩單元的蘆蕩公園地下停車場(chǎng)用地，經(jīng)過18輪爭(zhēng)奪，由華元房產(chǎn)競(jìng)得，成交總價(jià)5500萬元，溢價(jià)164%，該地塊體量較大，可建面積31000㎡。
隨后，大關(guān)單元及九堡中心單元的停車場(chǎng)用地分別被西子停車產(chǎn)業(yè)有限公司和城投建設(shè)拿下。其中，大關(guān)地塊溢價(jià)率甚至高達(dá)549%。
拿地后，華元房產(chǎn)投資部經(jīng)理曹映杭告訴記者：“我們公司現(xiàn)在很看好停車場(chǎng)地塊。不過也不算完全跨界，因?yàn)檫@宗地塊還包含6000㎡的商業(yè)部分。”
一位業(yè)內(nèi)人士分析：“華元目前在杭州已經(jīng)沒有儲(chǔ)備地塊，在售項(xiàng)目也都是尾盤，因此補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。不過作為民企，主城區(qū)宅地門檻太高，相對(duì)而言，停車場(chǎng)地塊的拿地成本就小很多。另外，華元本身除了房地產(chǎn)，還有物業(yè)，同時(shí)也進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)等多元化發(fā)展。”
有完整產(chǎn)權(quán)，可自主定價(jià)
杭州將出現(xiàn)“停車綜合體”
停車泊位供需矛盾，是杭州亟待破解的“城市病”之一。
據(jù)杭州車管所數(shù)據(jù)，目前的杭州主城區(qū)機(jī)動(dòng)車保有量已接近130萬輛，這一數(shù)字還在不斷擴(kuò)大；另一方面，到2016年底，杭州主城區(qū)累計(jì)建成的停車泊位總數(shù)約67萬個(gè)，停車泊位的缺口之大可想而知。
對(duì)此，近幾年杭州關(guān)于停車產(chǎn)業(yè)的政策紅利也在不斷推進(jìn)，例如2014年4月出臺(tái)了《鼓勵(lì)和推進(jìn)杭州市區(qū)公共停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)施辦法》，提出“誰投資、誰受益”的原則，規(guī)定公共停車場(chǎng)投資單位可擁有產(chǎn)權(quán)、允許配建一定比例商業(yè)設(shè)施和廣告位、停車費(fèi)可自主定價(jià)等。并且停車場(chǎng)建設(shè)將享有政府專項(xiàng)資金、建設(shè)資金補(bǔ)助、規(guī)費(fèi)減免、發(fā)展專項(xiàng)資金等四項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)助及稅費(fèi)優(yōu)惠，屬于政府扶持產(chǎn)業(yè)。
2014年12月10日，杭州試水了首個(gè)停車場(chǎng)地塊出讓，位于文暉大橋東側(cè)，最終以1668萬元總價(jià)成交，溢價(jià)264%。拿到該地塊的上海錦惠擁有完整產(chǎn)權(quán)，能自主定價(jià)，也可以進(jìn)行融資來盤活資本。
記者了解到，該停車場(chǎng)規(guī)劃了7層約240個(gè)泊位，已在2016年初拿到土地產(chǎn)權(quán)證，并開工建設(shè)，預(yù)計(jì)將在今年10月投入使用。
自此之后，越來越多的企業(yè)看好停車產(chǎn)業(yè)，開始涉足這一市場(chǎng)。
今年1月19日，下沙及慶春廣場(chǎng)西的停車場(chǎng)用地一經(jīng)推出，爭(zhēng)奪激烈，最終分別溢價(jià)272.7%、155.4%，全被錢江新城投資集團(tuán)下屬的杭州市停車產(chǎn)業(yè)股份公司收入囊中。
公司副總經(jīng)理錢敏光告訴記者：“我們打算做成‘停車綜合體’。例如慶春廣場(chǎng)西停車樓項(xiàng)目，共7層，其中地面一層為商業(yè)，面積有2000多㎡，所以它不僅是一個(gè)停車場(chǎng)，還會(huì)有很多商業(yè)業(yè)態(tài)。在這個(gè)停車場(chǎng)里，除了停車服務(wù)，還會(huì)有汽車周邊商品售賣、汽車美容、保養(yǎng)、新能源充電等，為車主提供一站式服務(wù)。”
錢敏光還說，企業(yè)投資的停車場(chǎng)，在收費(fèi)方面也會(huì)比政府投資項(xiàng)目有更多的靈活性，比如采取階梯式價(jià)格體系，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨停車時(shí)間逐級(jí)遞增，以價(jià)格調(diào)節(jié)方式緩解交通壓力。目前，停車場(chǎng)項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案還在具體探討中，計(jì)劃于2018年動(dòng)工，2019年完工投入使用。
高成本嚇退了小企業(yè)
投資回報(bào)周期較長(zhǎng)
值得注意的是，停車產(chǎn)業(yè)或許是一片有巨大潛力的藍(lán)海，但也并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。
從地價(jià)成本上就可見一斑，下沙及慶春廣場(chǎng)西這兩宗停車場(chǎng)地塊，僅地價(jià)已分別達(dá)到7700萬元、1.95億元。這么高的門檻，嚇退了一些原本感興趣的企業(yè)，例如此前曾參拍的萬郡房產(chǎn)昨天就沒有再露面。萬郡房產(chǎn)一位項(xiàng)目經(jīng)理日前就明確回復(fù)記者：“不再參與，競(jìng)爭(zhēng)太可怕。”
同樣退出拿地的還有某外資停車場(chǎng)公司，該公司的一位項(xiàng)目經(jīng)理表示：“停車畢竟是老百姓的基本需求，收費(fèi)不能太貴，不能變成一件曲高和寡的事。所以這個(gè)地價(jià)成本，對(duì)外企來說，是不能理解的。另外，我們的資金實(shí)力也確實(shí)做不到拿地。”
他表示，停車場(chǎng)用地跟房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有本質(zhì)不同，停車場(chǎng)對(duì)將來的預(yù)期側(cè)重于停車本身的收入，房地產(chǎn)市場(chǎng)則更側(cè)重于未來土地的增值，或者說房?jī)r(jià)的增值，而停車場(chǎng)雖然有產(chǎn)權(quán)，但也是整體產(chǎn)權(quán)，不能分割出售，即便出售也不能更改土地性質(zhì)。
對(duì)此，他給記者算了一筆賬，運(yùn)營(yíng)一個(gè)停車場(chǎng)，除了地價(jià)成本，還有基建成本，財(cái)務(wù)成本以及后期人工及設(shè)備維護(hù)等的管理成本。以慶春廣場(chǎng)西項(xiàng)目為例，總投資要接近3億元。
“如果僅以停車費(fèi)收入來算，500個(gè)車位規(guī)模，每小時(shí)按10元收費(fèi)，每個(gè)車位每天大概能做到7~8小時(shí)，若按8小時(shí)算，一年就是1440萬元，慶春廣場(chǎng)西項(xiàng)目收回成本要超過20年，所以這也就倒逼拿地的停車公司必須通過增加商業(yè)模式來突圍。”
但他也表示：“杭州停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)有很大發(fā)展空間，即使不再參與拿地，也可以通過代運(yùn)營(yíng)，來切分這塊蛋糕。”
此外，據(jù)記者了解，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于停車產(chǎn)業(yè)也在摸索階段，缺乏專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。國(guó)內(nèi)大多物業(yè)的停車業(yè)務(wù)都包給物業(yè)公司。而在國(guó)外，專業(yè)的停車服務(wù)管理公司運(yùn)營(yíng)模式已較為成熟，可以提供的服務(wù)十分多樣。車主只需將鑰匙交給服務(wù)人員，無需自己找車位，甚至可以通過APP預(yù)約，享受停車、洗車、托運(yùn)等一系列服務(wù)。（原標(biāo)題：停車場(chǎng)用地成香餑餑 “停車綜合體”將現(xiàn)杭城 記者：印夢(mèng)怡）
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