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　　今年以來，杭州樓市處于限購、限貸、限價、限預(yù)售證、利率上浮等多重調(diào)控之下，住宅成交量依舊高位運行，供需矛盾突出，甚至出現(xiàn)了買房托關(guān)系、拼首付等現(xiàn)象，不少購房者苦于買不到房。

　　不過，近日杭州土地政策取消“現(xiàn)房銷售”，并加大土地供應(yīng)和出讓速度，而全國金融工作會議也明確強調(diào)要防范金融風(fēng)險，讓人嗅到下半年樓市變化的可能性。

　　“下半年杭州樓市會怎么樣？還能買房么？”對購房者而言，入市需求依然強烈，但在“房票金貴”的當(dāng)下，買房會更加慎重。而在買房之前，我們首先要弄清楚市場下半年的幾個問題：比如：未來庫存量是否有更多補充？新房價格會怎么走？土地市場是否會降溫？二手房會不會繼續(xù)漲？

　　下半年新增供應(yīng)中等偏緊
　　剛需房源緊缺，高端改善充裕

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至7月19日，杭州市（含富陽）住宅庫存為35313套，再加上網(wǎng)簽受限制，實際庫存可能還要少。而中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州市（含富陽）住宅成交50666套，按照這個速度，現(xiàn)在這點存貨半年不到就能賣完。從近幾個月單月上市房源量來看，基本維持在6500套左右，而月平均去化在8000套左右，也就是說賣房速度已經(jīng)超過供應(yīng)速度。

　　當(dāng)然，庫存和需求都是動態(tài)的。我們再來看看今年下半年的新增供應(yīng)量。據(jù)錢報記者統(tǒng)計，杭州下半年預(yù)計推出的新盤有60余個。按照現(xiàn)有的營銷節(jié)點速度，大量新盤基本要到9月份開盤，還不排除部分樓盤延后開盤。據(jù)此判斷，下半年確定能夠轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng)的也就是40個樓盤左右，按每個樓盤平均300套房源的供應(yīng)量來看，這些首開樓盤也只能提供12000多套房源。

　　還有些很難統(tǒng)計的續(xù)推房源。這些供應(yīng)量取決于每個房企不同的市場預(yù)判和策略。

　　“盡管下半年有些項目能達到預(yù)售條件，但在調(diào)控環(huán)境之下，房企惜售情緒明顯，而購房者尤其是投資者熱情高漲，供需矛盾仍舊突出。”浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，下半年這種供求關(guān)系的緊張仍將持續(xù)。

　　透明售房研究院院長方張接進一步闡釋了杭州樓市未來的供需關(guān)系：“就下半年而言，我們做過測算，新增供應(yīng)量整體上來說中等偏緊，不會出現(xiàn)‘供應(yīng)荒’，不過結(jié)構(gòu)上存有不平衡，主城區(qū)和余杭區(qū)總量偏緊，蕭山總量富足；剛需房源供應(yīng)緊缺，高端改善房源供應(yīng)充足。”

　　據(jù)錢報記者統(tǒng)計，主城區(qū)下半年即將首次開盤的20余個樓盤中，80%以上是中高端樓盤，單價基本在3萬元/㎡以上。

　　據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，在沒有新增供應(yīng)的情況下，明年這個時候包括丁橋、橋西、桃源、西溪、祥符、九堡、一橋南在內(nèi)的17個板塊供應(yīng)將枯竭。

　　“幸好杭州土地政策中現(xiàn)房銷售及時取消了，不然明年供應(yīng)不容樂觀。”一位房企老總表示。

　　土地供應(yīng)將放量
　　土地市場降溫可能性大

　　現(xiàn)有庫存確實有點捉襟見肘，未來供應(yīng)還是得取決于接下來的推地量。而光是看上半年土地出讓，許多地塊都出現(xiàn)現(xiàn)房銷售甚至自持，也就是說至少要兩年才能流入市場。那么這部分的供應(yīng)顯然不足以解近渴。有數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州八區(qū)的新增宅地為284萬㎡，遠低于去年同期的532萬㎡。

　　就在7月12日，主城區(qū)一次性掛牌6宗涉宅用地，此次掛牌公告中，最醒目的一處：不再要求必須現(xiàn)房銷售。對此，專家解讀為增加短期內(nèi)的有效供應(yīng)。

　　不光如此，近日，杭州市國土資源局發(fā)布了《2017年~2019年杭州市區(qū)供應(yīng)三年滾動計劃匯總表》。根據(jù)匯總表，2017年的杭州計劃出讓225宗地塊，截至現(xiàn)在，杭州僅出讓了59宗地塊。這意味著，如果按計劃表執(zhí)行，接下來的半年要出讓166宗地塊，相當(dāng)于平均每月28宗地塊的規(guī)模。

　　“加大土地供應(yīng)會是下半年杭州土地市場的主旋律。”荊海燕分析。

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則表示，加大土地供應(yīng)，既會在未來增加供應(yīng)量也會改變現(xiàn)在人們的預(yù)期，特別是開發(fā)商預(yù)期的改變，如果他們知道后續(xù)有大量土地供應(yīng)，誰也不愿意去拿高價地。“加上下半年金融嚴(yán)控，銀行縮表，房企借錢不易，土地市場降溫的可能性非常大。”

　　就普通購房者而言，如果土地市場率先降溫，將直接影響到購房預(yù)期，特別是帶有一些投資屬性的置業(yè)行為。“供應(yīng)量增加，地價平穩(wěn)，房價大漲的預(yù)期就會下降。”一位業(yè)內(nèi)人士預(yù)判。

　　下半年房價仍將被“穩(wěn)定”
　　買新房的窗口期猶在

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州主城區(qū)住宅成交均價為28223元/㎡，其中6月成交均價達到29478元/㎡，接近3萬元/㎡。

　　本身供應(yīng)量就小，加上從去年開始，一波漲幅后，主城區(qū)已經(jīng)沒有明顯的剛需板塊。目前看來，下沙、長睦、三墩北以及丁橋還有3萬元/㎡以下的房源可售，其余從單價來看，基本都屬于改善型樓盤。就庫存而言，下沙和丁橋基本都進入二手房為主導(dǎo)的市場，只有三墩北和長睦板塊尚有房源可挑。

　　從蕭山區(qū)最近兩個月的住宅成交數(shù)據(jù)來看，均價也基本突破2萬元/㎡；就連余杭區(qū)，6月份的住宅成交均價也接近2萬元/㎡。

　　“供求關(guān)系決定價格，下半年房價上漲壓力依然存在。”方張接說。

　　另一方面，價格管控還將延續(xù)，下半年可以預(yù)期的是，熱門板塊熱門樓盤還是會頂著備案價賣房子。“價格還將被‘穩(wěn)定’。”丁建剛預(yù)計下半年價格大幅變化的可能性很小。

　　換句話說，下半年購房者買房的窗口期依舊還在，只是需要對買房的板塊做出重新評估。

　　二手房漲幅或追平新房
　　購買新房更具性價比

　　7月18日出爐的國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，杭州二手房的漲幅繼續(xù)遠超新房。與2015年的房價基數(shù)相比，杭州新房漲了33.7%，二手房漲了30.5%，在新房限價背景下，下半年如不出意外，二手房價格將追平新房的漲幅。

　　而二手房市場上，已經(jīng)出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。據(jù)不少中介反映，因為上半年土地市場火熱，很多不缺錢的房東干脆撤下房源不賣了，給出的回復(fù)就是：周邊地價都那么高了，過幾個月說不定能賣更高的價格。

　　“被限價的新房一房難求，很多人退而求其次轉(zhuǎn)向二手房，上半年二手房漲幅遠大于新房。經(jīng)歷了兩年多的成交放量及調(diào)控影響后，二手房目前掛牌量縮量明顯，未來將依靠逐步進入交付階段的次新房進行補充。”荊海燕分析。

　　而杭州我愛我家品牌總監(jiān)周包軍則表示，下半年二手房市場的成交量會保持穩(wěn)定，供需關(guān)系緊張的局面很難有所改觀，但新增掛牌量，特別是次新房可能會增多，價格經(jīng)過前期幾輪的補漲后，上漲空間已經(jīng)有限，而房源變少也將成為新常態(tài)。

　　不過，當(dāng)土地供應(yīng)量加大，土地市場降溫，明年新房有效供應(yīng)增加，購房者的預(yù)期會發(fā)生變化。尤其當(dāng)二手房漲幅追平新房后，新房的性價比會更高，購房者也會回歸新房，二手房價也將自動調(diào)節(jié)。（原標(biāo)題：下半年，杭州樓市吹什么風(fēng) 記者：孫晨）