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    在樓市調(diào)控趨緊的大環(huán)境下，住宅回歸居住屬性，臺州商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，關(guān)注商鋪投資的市民越來越多。購買住宅還是商鋪？在購買時又該注意哪些問題？就這些問題，臺州日報采訪了新城控股臺州公司副總經(jīng)理麥湛威，對商業(yè)地產(chǎn)目前的市場環(huán)境、未來前景和投資取向做市場分析。

    買住宅還是買商鋪？

    今年開年以來，全國各地房價不斷上漲，隨著調(diào)控政策不斷出臺，住宅價格逐步趨于穩(wěn)定。然而，對于，手上有一筆閑錢的投資者來說，該投資商鋪還是住宅呢？根據(jù)什么情況來決定呢？

    新城控股臺州公司副總經(jīng)理麥湛威表示，選擇商鋪還是住宅，主要看是短期投資還是長線投資。“一個商鋪會隨著城市的發(fā)展，入住率的提升，商鋪的租金會逐年增長，商鋪就會越來越值錢。”好的商鋪越老越值錢，而住宅雖然也具備一定的升值空間，但升值達到一個最高值之后，隨著房子年齡的增加，就會出現(xiàn)貶值。

    從長期來看，投資住宅可以用于出租，或是等待升值，但是如果市場行情不好，投資住宅的風(fēng)險就大了。投資商鋪的話，只要選好地點，收益相對較高。據(jù)麥湛威介紹，一般情況下，住宅的租期比較短，一般為半年至一年，其間，斷租的情況比較普遍，因此，住宅租金收取的穩(wěn)定性較差。而商鋪的租約比較長，一般都是2年，有些甚至是5年，而且合同都會約定每年租金會呈現(xiàn)不同程度的上漲。因此，商鋪收益的穩(wěn)定性較高。

    該投資商鋪還是住宅呢？麥湛威表示，根據(jù)自身實際情況來定，投資住宅的經(jīng)濟壓力較小，對于個人和家庭不會造成過大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。如果投資者想要達到居住和投資二者合一，那么投資住宅也是一個不錯的選擇。商鋪投資看的是長遠效益，好的投資，可以實現(xiàn)一鋪養(yǎng)三代，如果新區(qū)發(fā)展趨勢好、人口密集度稠密的話，商鋪租金水平將有較大上升空間。如果要投資商鋪，投資者就要有長線心態(tài)，因為一個商業(yè)圈的成熟不是一兩年就能形成的，有些甚至長達好幾年。

    社區(qū)商鋪還是綜合體？

    商鋪已經(jīng)是不少投資者的“心頭所好”。當(dāng)下臺州市場，商鋪產(chǎn)品也是種類多樣，價值良莠不齊。社區(qū)底商、綜合體商鋪，究竟哪種商鋪人氣更高、更值得投資呢？

    對此，麥湛威認(rèn)為，社區(qū)商鋪作為“最后一公里”的消費場景，與顧客無縫對接，周邊小區(qū)居民即是保底銷售客群，社區(qū)商鋪的人氣主要看相鄰小區(qū)的人氣。而綜合體輻射半徑較廣。兩者的消費人群不同，社區(qū)商鋪針對小區(qū)業(yè)主，他們消費能力比較穩(wěn)定，因此投資風(fēng)險低，收益固定。與社區(qū)底商相比，綜合體由于本身交通動線的循環(huán)性和業(yè)態(tài)的豐富性，人群的吸收量會更大一些。項目都位于較為成熟或者發(fā)展?jié)摿�較大的區(qū)域，由于這些區(qū)域周邊環(huán)境的逐漸完善，人氣相對旺盛，投資客在購鋪時可以實實在在地看到周邊人流情況。

    綜合體還是社區(qū)底商，選擇標(biāo)準(zhǔn)會有差異。社區(qū)商業(yè)的投資回報率相對較低，但更安全，綜合體則是相對好的投資回報，但風(fēng)險也相對大。如果投資社區(qū)底商，買間鋪時要想好你的租客是哪些業(yè)態(tài)，這個區(qū)域需不需要這些業(yè)態(tài)；如果是綜合體商業(yè)，還要看開發(fā)商的商管團隊招商能力和長期的運營能力。麥湛威表示，新城吾悅廣場與其他的綜合體不同，商業(yè)自持比例80%，大體量的自持商業(yè)必定要進行科學(xué)的規(guī)劃和專業(yè)的運營，確保商業(yè)項目穩(wěn)定經(jīng)營和長期增值。

    置業(yè)者應(yīng)該如何選擇？

    自北京“3·17”開始的這輪史上最嚴(yán)樓市調(diào)控風(fēng)暴已經(jīng)持續(xù)半年，全國樓市經(jīng)歷了從高燒到降溫的過程。目前，一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，投機性、投資性的購房需求大幅減少，三四線城市房地產(chǎn)去庫存工作也在有效推進。

    調(diào)控是分層次的，對于未來的樓市走勢，麥湛威認(rèn)為，調(diào)控趨于理性，成交量控制在合理水平，樓市發(fā)展更加趨于平穩(wěn)、健康。

    相對于一二線城市，臺州房價較為平穩(wěn)，有向上走趨勢。從臺州三區(qū)來看，購房者對熱點片區(qū)的房子、商鋪都比較看好，如黃巖北城、椒江一江兩岸、路橋核心地段等區(qū)域。新城控股也看好臺州市場，入駐臺州兩年多時間，已經(jīng)在黃巖、玉環(huán)、仙居開發(fā)了三個項目，臺州的購買力、消費力較強，麥湛威表示，就黃巖而言，區(qū)域商業(yè)發(fā)展還有空白點，黃巖商業(yè)多為中小型百貨、超市、街鋪等，缺少一個真正的大型商業(yè)綜合體，待到新城吾悅廣場建成后，將豐富黃巖人民的消費、休閑、娛樂生活。目前，新城商業(yè)部分正在建設(shè)中，建筑面積約115-175平方米的兩棟濱江美宅即將開盤，可以滿足各種置業(yè)需求。

    麥湛威介紹，“用同樣的商業(yè)模式做不一樣的商業(yè)中心”是新城吾悅在保持規(guī)模化擴張的同時依舊能夠讓商業(yè)情懷落地的秘訣。每一座吾悅廣場的復(fù)合業(yè)態(tài)都是根據(jù)城市發(fā)展及消費需求適配定制；從設(shè)計研發(fā)到建筑規(guī)劃，秉承在地思維，做出特色對城市適配定制；根據(jù)所在城市的消費結(jié)構(gòu)和習(xí)慣引入不同的品牌商家及業(yè)態(tài)類型。正是憑借“有情懷、不復(fù)制、具規(guī)模”的開發(fā)理念，為新城吾悅的擴張?zhí)峁┝藞詫嵉幕�礎(chǔ)。

    對于投資者而言，商鋪投資，特別是自營商鋪投資需要考察店面的區(qū)位環(huán)境、固定人口及流動人口、成本概算、自身資源等諸多條件，再結(jié)合自身業(yè)態(tài)特點完善投資行為。麥湛威建議，地段、商圈、人流量、項目經(jīng)營管理水平，都是影響商鋪價值高低的關(guān)鍵因素，在投資前，最好根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況、實際情況慎重考慮，找到最適合自己的投資。（原標(biāo)題：樓市置業(yè)，該買房還是買鋪？ 陳賽嬌）