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    2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來嚴(yán)厲調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市不斷限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈降溫之勢(shì)；三四線去庫(kù)存效果明顯，有些城市轉(zhuǎn)而開始控房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，多地發(fā)文強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)，租賃用地已陸續(xù)入市。

    熱點(diǎn)城市集體降溫，有的三四線城市加入限價(jià)行列

    今年，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控、保持市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展成為主基調(diào)，北京、南京、鄭州等地還提出房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)的目標(biāo)。從3月份開始到11月底，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。

    3月中旬，政府工作報(bào)告提出“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”，此后，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點(diǎn)二線城市，從合肥、武漢、成都等中西部城市，到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈，“調(diào)控升級(jí)”成為“主旋律”。

    5月，樓市進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等“5限”時(shí)代。6月開始，各地逐步調(diào)高房貸利率。9月以來，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類“消費(fèi)貸”進(jìn)入樓市。

    目前，一線城市全部“認(rèn)房又認(rèn)貸”，非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至5年。多個(gè)城市限制離婚買房。珠海、保定個(gè)別地塊限售延長(zhǎng)至10年。

    密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：從5月份開始，上海和北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個(gè)月以來首現(xiàn)房?jī)r(jià)集體停漲；9月份，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下跌；至10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈集體降溫之勢(shì)，去投資化趨勢(shì)明顯。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，10個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)同比齊跌的現(xiàn)象，為2016年來首次出現(xiàn)。在樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下，核心熱點(diǎn)城市的買房高峰正逐漸退潮。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫影響了土地市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，11月份，全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測(cè)的全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2696宗，環(huán)比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%；從價(jià)格層面來看，11月份全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較上月下降4個(gè)百分點(diǎn)。

    “在‘房住不炒’的政策指引下，未來住房屬性將去投資化，更加注重居住屬性。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新一輪調(diào)控一年多來，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。隨著部分城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，70城房?jī)r(jià)同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來會(huì)繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。

    而一些三四線城市，在去庫(kù)存取得積極效果的同時(shí)，也從庫(kù)存積壓變成了房?jī)r(jià)快速上漲。為此，今年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)補(bǔ)短板，調(diào)控政策開始向三四線城市深入：山東東營(yíng)、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚(yáng)州則針對(duì)二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地還加入了限價(jià)行列。

    三四線城市出現(xiàn)分化，存量規(guī)模下降與銷售困難并存

    多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)注點(diǎn)，主要集中于三四線城市。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。其中，住宅待售面積減少772萬平方米。

    易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底，受監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月同比下跌。記者注意到，80個(gè)城市中三四線城市占一多半。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了4年前。

    不過，“三四線城市的住房存量情況大不相同：有產(chǎn)業(yè)依托和靠近熱點(diǎn)城市的地方，對(duì)人口有一定吸引力，市場(chǎng)需求旺盛；而還有不少城市則因過去盲目開發(fā)，造成不少樓盤銷售困難。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷說。

    此外，“在熱點(diǎn)城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控后，大量的投資需求被擠到周邊三四線城市。一方面是去庫(kù)存，另一方面是限房?jī)r(jià)，部分三四線城市進(jìn)入了雙軌調(diào)控并行的模式。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

    超50城發(fā)布租賃新政策，多地租賃用地已入市

    今年，多地把加快建立租購(gòu)并舉的住房制度作為完善長(zhǎng)效機(jī)制的發(fā)力點(diǎn)。目前，我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)發(fā)布租賃新政策的城市已超50個(gè)。

    ——多途徑增加租賃用地。近段時(shí)間來，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式，絕大部分地塊由國(guó)有企業(yè)“零溢價(jià)率”拍得。同策研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底，全國(guó)各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計(jì)26宗。

    ——鼓勵(lì)租賃企業(yè)向規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。杭州提出，選擇15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為專業(yè)化住房租賃試點(diǎn)。成都、沈陽(yáng)提出，力爭(zhēng)到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家；合肥、廈門均表示支持房屋租賃企業(yè)通過合并重組做大做強(qiáng)。

    ——推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融要素正在形成。近日，首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲上海證券交易所審議通過。中信銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等多家銀行近期陸續(xù)宣布給予住房租賃金融支持，包括對(duì)企業(yè)端的金融支持和個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持。

    業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)家發(fā)展租賃市場(chǎng)力度空前，后續(xù)還需加快住房租賃法律制度體系建設(shè)。

    推動(dòng)住有所居，新一輪舉措和探索逐步展開

    記者梳理近期各項(xiàng)房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和探索正逐步展開。

    在金融方面，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類消費(fèi)貸、首付貸流入樓市，推出了限貸措施、調(diào)整住房公積金的使用以及國(guó)家住房銀行的探討。

    在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場(chǎng)等。住房建設(shè)方面，社會(huì)建房、企業(yè)建房、政府建房、合作社建房等實(shí)現(xiàn)多元化。

    在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法；在土地制度方面，要實(shí)現(xiàn)“三匹配”、村集體土地允許開發(fā)入市等。

    住建部部長(zhǎng)王蒙徽日前表示，住建部將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

    “按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。”財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前表示。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉強(qiáng)調(diào)：“以往的調(diào)控主要針對(duì)房?jī)r(jià)，以短期政策為主。”租賃房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅立法，都是具有全局意義的長(zhǎng)效制度安排。隨著各項(xiàng)改革推進(jìn)，樓市有望步入穩(wěn)定健康的軌道。（原標(biāo)題：超百城發(fā)布150余次樓市政策 2017年房地產(chǎn)調(diào)控效果如何？）