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    2018年新年伊始，印力聯合大股東萬科收購凱德20個購物中心，拿下商業地產領域的并購大單，攪動了商業地產的一池春水。

    與此同時，歷時一年，印力與萬科的商業資源整合已階段性收官，萬科印力的商業管理面積因此達到1000萬平方米，國內僅次于萬達。

    同樣在2017年，其他開發商旗下的商業運營平臺也在爆發。華潤置地、龍湖集團、保利地產、中海地產等紛紛將商業運營提到了更重要的位置。

    作為開發商轉型運營的第一關，商業地產舉足輕重。未來誰將在商業地產中勝出？衡量商業運營能力的指標是什么？

    “與傳統開發模式不同，商業地產的價值應該是以租金收入來衡量，而不是物業可以賣多少錢一平米。”印力董事長丁力業認為。

    據21世紀經濟報道了解，包括印力在內，目前很多商業運營平臺均已提出了自己的規模和租金收入目標，50億是一個門檻，而百億將成為他們制勝的爭奪點。

    萬科印力商業整合

    成立于2003年4月的印力，前身為深國投商置，作為一家專注于商業運營的公司，在過去多年里經歷華潤、黑石等多個股東輪換，直到萬科入主，才終于找到了未來明確的方向。

    盡管股東變換頻繁，但印力團隊始終聚焦商業運營，致力于城市配套服務商轉型的萬科最終將其招致麾下。

    2016年10月底，萬科聯合招行等收購印力96.55%股權并成為大股東，印力被定位為萬科的商業運營平臺。

    去年5月，萬科成立兩只商業地產投資基金用于收購旗下的42個商業項目，并打包交給印力統一運營管理。

    21世紀經濟報道獲悉，在萬科董事會主席郁亮親自過問、執行副總裁張旭主導下，截至去年底，這些項目的移交已基本處理完畢。

    在印力看來，萬科旗下已有社區商業、購物中心、寫字樓等多個商業地產項目，這些資源與印力將產生巨大的協同效應。

    印力集團高級副總裁付凱表示，在市場化原則下，未來萬科的商業項目還會逐漸交給印力統一運營。

    對項目整合的同時，印力的管理平臺也在重新搭建。過去一年，印力成立了廣深、北京、上海、杭州、武漢、西安等六大城市（區域）公司，覆蓋各自的城市群。

    印力引入了多位萬科人員擔任管理人員，例如原南京萬科總經理付凱出任高級副總裁；整合進印力的萬科北京、上海商業項目也帶來了原來的團隊。

    中金公司指出，在保證項目平穩交接的同時，這將有利公司在商業地產領域的專業人才儲備和管理經驗積累。

    萬科與印力更深層次的協作機制也在建立。印力資產管理部總經理孫娟告訴記者，在項目開發階段，萬科拿地時，印力就會介入參與項目的評估；進入規劃階段，印力也會對項目細節提出建議。

    重塑競爭格局

    丁力業告訴記者，去年初萬科和印力花了很長時間去討論、明確印力未來的方向。最終，印力的戰略目標被確定為在商業領域“領先、領跑”，“盡快做到數一數二”。

    實現這一目標并非易事。目前商業地產已出現局部過剩現象。

    統計顯示，目前全國3萬平方米以上的購物中心有5600多個，前20大城市的商業存量面積約1.62億平方米。

    大悅城地產董事長周政近期公開表示，有50%左右的商業地產運營商處在盈利艱難的狀態。

    與此同時，諸多開發商旗下的商業地產平臺卻在加快擴張以及整合存量的步伐，競爭加劇。

    華潤置地去年6月將商業地產事業部升為一級組織機構。目前，華潤的商業管理面積僅次于萬達、印力，位居第三。

    大悅城則提出到2020年要在全國布局20家大悅城，另一產品線“大悅春風里”則劍指5年50家、10年100家。

    此外，隨著阿里、騰訊、京東、網易等電商巨頭各自提出對新商業、新零售的理解并紛紛布局線下，線上和線下商業融合的時代正在到來。

    “收并購將是印力加快發展速度的主要方式”，丁力業指出。

    從規模看，收購凱德資產包后，印力在全國持有或管理的商業項目已經達到120家、管理面積1000萬平方米，資產規模逾800億人民幣。印力還計劃三年內，將規模提升至2000萬平方米。

    不過，領先領跑的內涵并不只是規模擴張。萬科和印力更為看重的是商業地產的租金收入、經營回報和商業模式，管理及文化等。

    其中租金收入是核心。內地商業平臺中，除了較早開始專注商業持有的萬達已達百億租金之外，其他開發商旗下的商業平臺均未達到這一水平。

    在商業物業運營領先的華潤置地，截至去年10月累計實現租金收入約69.26億港元，為前十大房企中最高。

    在2017年，房企轉型運營進入深水區，不少房企都提出了到2020年租金收入50億元、中長期要達到100億元的目標。

    2017中期業績會上，中海地產董事局主席顏建國透露，希望集團租金收入2020年達到50億港元，中長期則達到100億港元。

    龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼也透露，2020年龍湖商業將達到60億的租金收入。

    印力雖然沒有明確提出租金百億的目標，但丁力業表示，這是一個方向，印力會爭取盡快達到。

    丁力業表示，商業地產的本質是靠運營，靠長期的收入。它是一個持續性的增長，不是一次性買賣。

    他透露，在努力提升自身運營收入的同時，印力也在搭建商業地產運營的一整套評估體系，并聯合其他商業運營商，為行業建立標準和規范。（原標題：萬科印力攪動商業地產江湖 開啟租金百億之爭 記者：張曉玲 實習生：盧靖陽 編輯：駱軼琪）