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    房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)下三年來(lái)新高。

    4月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比增長(zhǎng)10.4%，其中住宅投資增長(zhǎng)13.3%。房屋新開工面積34615萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，其中住宅新開工面積增長(zhǎng)12.2%。

    銷售方面，全國(guó)商品房銷售面積30088萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.6%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.5%。全國(guó)商品房銷售額25597億元，增長(zhǎng)10.4%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.4%。

    土地市場(chǎng)方面，“價(jià)升量穩(wěn)”依舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3802萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.5%，土地成交價(jià)款1634億元，增長(zhǎng)20.3%。

    新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，隨著2018年貨幣政策不再寬松，面向房地產(chǎn)資金定向趨緊，土地成交大致保持在零增長(zhǎng)區(qū)間，很可能略有下降，但地價(jià)不會(huì)下降，甚至還會(huì)繼續(xù)緩幅上漲。同時(shí)，由于今年整體資金環(huán)境收斂，政府部門、企業(yè)部門、居民部門去杠桿，房企到位資金增速趨勢(shì)性下降，投資增速也會(huì)趨勢(shì)性下降，將會(huì)很難繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

    銷售或面臨拐點(diǎn)

    在前兩月商品房銷售額增速出現(xiàn)短暫回升至15.3%后，一季度總體的銷售額同比增速大幅下降至10.4%。而銷售面積的增速則只有3.6%，是2015年6月以來(lái)的最低值。

    其中，在調(diào)控政策影響下，一季度住宅銷售面積增長(zhǎng)2.5%，但價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，一季度銷售額增長(zhǎng)11.4%。

    從區(qū)域來(lái)看，銷售分化更加明顯。市場(chǎng)占比近四成，調(diào)控城市更加密集的東部地區(qū)，罕見(jiàn)地出現(xiàn)了銷售額與銷售面積同比“雙降”的局面，而中西部地區(qū)在這兩個(gè)數(shù)字上則都維持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

    盡管總體銷售增速減緩，但去庫(kù)存形勢(shì)依舊良好。3月末，全國(guó)商品房待售面積57329萬(wàn)平方米，比上月末減少1138萬(wàn)平方米，是去年9月以來(lái)的新高。而住宅市場(chǎng)的去化成果依舊顯著，3月份待售面積減少954萬(wàn)平方米。

    住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，2017年的去庫(kù)存取得了明顯成效，去掉了1億平方米庫(kù)存，從6.9億平方米變成5.8億。一季度進(jìn)一步下降到5.7億多，但去掉的庫(kù)存基本上是住宅的庫(kù)存，且主要集中在實(shí)行棚改貨幣化安置的三四線城市，當(dāng)前房地產(chǎn)的“主要庫(kù)存還是樓宇寫字樓，購(gòu)物中心”。

    而隨著住宅庫(kù)存的持續(xù)去化，房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)的動(dòng)力被認(rèn)為將進(jìn)一步削弱。

    4月2日，易居研究院發(fā)布報(bào)告稱，受其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43712萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。這一數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)32個(gè)月同比下跌，其中有75個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模低于去年同期水平，100城庫(kù)存總量規(guī)模已與2013年3月水平相當(dāng)。

    該報(bào)告認(rèn)為，“對(duì)于其他三四線城市尤其是地級(jí)市來(lái)說(shuō)，倘若市場(chǎng)過(guò)熱、庫(kù)存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺(tái)或升級(jí)限售等政策的概率也會(huì)加大。”

    這無(wú)疑會(huì)提升購(gòu)房難度和成本，但另一方面，調(diào)控并沒(méi)有放松跡象。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，至少14個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政，其中大連、淄博、衢州等地，差異化調(diào)控從“因城施策”升級(jí)為“因區(qū)施策”。而沈陽(yáng)、大連、阜陽(yáng)、昆明等地出臺(tái)的調(diào)控政策顯示，“限售”與“限購(gòu)”范圍進(jìn)一步拓展，并開始下沉到三四線城市及縣區(qū)。

    因此，顧云昌預(yù)計(jì)，在調(diào)控沒(méi)有放松、貨幣政策趨緊、購(gòu)房者買房成本上升等多重影響下，銷售數(shù)據(jù)由升轉(zhuǎn)降的拐點(diǎn)可能在2018年年中出現(xiàn)，“2018年銷售超過(guò)2017年的可能性是個(gè)小概率。”

    資金趨緊加劇

    而投資數(shù)據(jù)，則意外維持著2018年以來(lái)的良好態(tài)勢(shì)。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼2月份投資增速大幅提升至9.9%后，一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，創(chuàng)下三年來(lái)的新高。

    其中，住宅投資14705億元，增長(zhǎng)13.3%。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.1%。

    顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)加快主要有兩個(gè)原因，第一，是土地價(jià)格因素。直到今年的一季度，地價(jià)的上升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)的上升幅度。第二，2017年房企拍下大量土地，盡管趨勢(shì)放緩，但也保持了15.8%的總量增長(zhǎng)。去年購(gòu)置的大量土地進(jìn)入開發(fā)期，導(dǎo)致今年一季度投資增長(zhǎng)速度仍然保持在10%以上。

    但房企資金鏈偏緊的問(wèn)題依然存在，且有進(jìn)一步加劇的態(tài)勢(shì)。

    一季度，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-2月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。

    從房企資金來(lái)源構(gòu)成看，一季度，國(guó)內(nèi)貸款占20.0%，較2017年四季度上升5個(gè)百分點(diǎn)；而企業(yè)自籌回款資金占比均有所下降，其中企業(yè)自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比分別為31.0%、29.6%和13.8%，較2017年四季度分別下降2.6、3.2和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

    值得關(guān)注的是個(gè)人按揭貸款，一季度到位5160億元，同比下降6.8%，比1-2月4.3%的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

    易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示，2018年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅超過(guò)企業(yè)到位資金同比增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)，兩條曲線形成剪刀差，3月曲線開口進(jìn)一步擴(kuò)大至7.3個(gè)百分點(diǎn)。后續(xù)來(lái)看，隨著資金環(huán)境趨緊，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發(fā)商資金面或?qū)⒊霈F(xiàn)變盤，部分企業(yè)促銷回籠資金壓力加大。全年來(lái)看，隨著開發(fā)商資金面不斷趨緊，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資兩位數(shù)的高增長(zhǎng)恐難以持續(xù)，預(yù)計(jì)后續(xù)同比將出現(xiàn)回落，增速在年底降至4%左右。（原標(biāo)題：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)創(chuàng)三年新高 與房企資金增幅“剪刀差”加大 記者：宋興國(guó) 實(shí)習(xí)生：張瑋釗）