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    日前，國際房地產研究機構世邦魏理仕在其發布的《無界：2018中國投資市場報告》中分析指出，“無界”當成為引領下一階段中國房地產投資的新思維。具體到城市層面，則應不再囿于單一的城市邊界，從城市群角度看待商業地產投資。

    世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨認為：“無界思維里城市不再是地圖上某個孤立的點，而是被置于一張緊密關聯又互相影響的城市網中。對城市群際和群內發展趨勢及其影響因素的一體化梳理將有助于投資者在制定城市戰略時更具前瞻性。認清城市群所處階段，極化、擴散效應下生產要素的群內流動路徑，無疑有助于判斷群內各城市的商業地產發展趨勢和投資機會。”

    報告數據顯示，根據城市間彼此的經濟聯系程度，目前國內共有28個城市群。由于地域廣大且區域發展不平衡，各城市群發展處于不同階段。城市群內一般存在一個或兩個核心城市作為增長極。經濟增長發端于增長極，逐步依點-軸-網絡的路徑輻射整個城市群并最終形成一體化。在市場機制作用下，城市群發展過程中，長期來看遵循極化向擴散化的發展路徑，但過程中會受到政策、產業、基建等因素的影響。

    在世邦魏理仕看來，京津冀、長三角、粵港澳大灣區是中國三大先發城市群，占四成國民經濟總量。三大先發城市群均已出現由極化主導轉向擴散主導的跡象，但程度上又存在差異。投資者可優先關注核心城市內與經濟轉型方向貼合的房地產類型，例如辦公樓、科技園區、具備改造潛力的工業物業和地塊等。

    長三角和大灣區將延續一體化進程，已確立崛起趨勢的次增長極（南京、杭州）物業價值將持續受益。同時，基建改善和同城化預期下，長三角的南通、粵港澳大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯通度有望顯著提升，人口和產業導入直接受益的住宅，商業、工業物流等領域將存在投資機遇。

    近年來隨著產業梯度轉移、區域發展扶持政策和基建投資的共同作用令成渝、武漢等中西部城市群迅速崛起。世邦魏理仕的統計數據顯示，在強勁的經濟增長勢頭帶動下，2008-2017年間，中西部城市群的寫字樓、零售和物流倉儲物業的出租面積占比由12.3%提升至23.9%。中西部城市群和海西城市群持續快速極化，核心城市的各類地產板塊在短期內面臨不同程度的供過于求風險，但中長期存在系統性投資機會。

    世邦魏理仕對粵港澳大灣區的發展進行了著重分析。

    報告指出，粵港澳大灣區擁有在科創、貿易物流、金融和服務領域各具優勢的深圳、廣州、香港三個增長極，并包括制造業基礎雄厚的珠三角其余各城市。2017年其總體經濟規模已達11.7萬億人民幣，預計到2020年將成為全球第一大灣區經濟體。隨著政府發展規劃綱的出臺，持續的人口流入、科技創新和產業升級、高強度基建投資以及同城化趨勢都將在更為一體化的制度框架下，加速推動大灣區城市群的發展與融合，催生新的房地產投資機遇。

    世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示：“與國際灣區相比，大灣區地產發展仍存在一定差距。以寫字樓為例，2017年底大灣區優質寫字樓總量約3200萬平方米，較經濟規模相近的東京灣區和紐約灣區分別低40%和55%。未來隨著經濟增長和結構轉型，寫字樓需求存在巨大提升空間。此外，群內珠三角區域優質物流設施的人均面積也有較大增長空間。”

    根據報告分析，高端商務繼續向核心城市集聚，帶來廣深港寫字樓投資利好。作為當前全國最活躍的寫字樓租賃市場，廣州和深圳均已進入第二輪的寫字樓新區建設，琶洲、國際金融城及前海等商務區正吸引大量租戶和投資者目光。香港市場內，中資企業尤其是大型國企在中環等核心板塊的空間需求持續上升，大灣區規劃的出臺預計將為香港吸引更多大陸企業和資本。

    此外，產業和人口的無界流動也將促成核心周邊城市的產業地產及購物中心投資機會。隨著高鐵、城際軌道交通網絡等重要基建項目的鋪開，廣佛、深莞惠等多個一小時同城生活圈將逐步成型。由此帶來的同城化將進一步加速廣深制造業外遷與人口轉移趨勢，大灣區內東莞、佛山、惠州、中山等二線城市中的工業、科技園區物業機遇，以及與之配套的住宅和商業設施成為值得關注的投資機會。

    謝晨表示：“囿于一城、一地、一個行業的割裂視角來看待房地產投資如管中窺豹，建議投資者從城市、區位、物業用途、地產金融及科技影響等多維度切入，以無界的新思維引領下一階段中國房地產投資。”（原標題：機構：城市群打破商業地產投資界限 粵港澳大灣區寫字樓潛力大 孔海麗）