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　　作為繼商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后又一投資風(fēng)口，養(yǎng)老地產(chǎn)這一朝陽產(chǎn)業(yè)于近幾年大熱。然而在其發(fā)展過程中，“地產(chǎn)”大于“養(yǎng)老”的爭(zhēng)議始終如影隨形。多位業(yè)內(nèi)人士均表示，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)背后難掩賣房本質(zhì)。以近期屢屢曝出負(fù)面新聞的華銀地產(chǎn)為例，公眾提及的槽點(diǎn)之一就是“以養(yǎng)老之名行商品房銷售之實(shí)”。有專家指出，唯有戳破養(yǎng)老地產(chǎn)概念泡沫、核心聚焦養(yǎng)老服務(wù)，從養(yǎng)老項(xiàng)目的概念賣點(diǎn)階段真正回歸綜合養(yǎng)老服務(wù)解決方案的服務(wù)運(yùn)營階段，才是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一條破局之路。

　　夕陽下的朝陽銀發(fā)市場(chǎng)

　　“銀發(fā)市場(chǎng)”的可期前景，使得養(yǎng)老地產(chǎn)近年來頗受各路資本追捧。在泰康人壽、平安集團(tuán)、太平集團(tuán)、新華保險(xiǎn)、中國人壽等眾多保險(xiǎn)公司漸次試水養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，包括萬科、保利、萬達(dá)等在內(nèi)的知名房企也開始積極入場(chǎng)搶灘。

　　資料顯示，房企對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的探索可以追溯到十年之前。早在2008年，保利就曾經(jīng)派出高層奔赴國外考察養(yǎng)老地產(chǎn)；2013年初，由保利北京西山林語項(xiàng)目酒店改造而來的保利首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目——和熹會(huì)老齡公寓，順利落地并展開運(yùn)營；時(shí)至2013年末，保利正式對(duì)外公布長(zhǎng)期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃，宣布公司將打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。在保利之外，萬科“隨園系列”三大養(yǎng)老產(chǎn)品線也于不久后面世；萬達(dá)也與中國太平保險(xiǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣告雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作……

　　而上述關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的探索，不過是當(dāng)前房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有80家地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。除龍頭房企踴躍入場(chǎng)外，一些中小房企也紛至沓來，成為布局養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域中的重要構(gòu)成。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)大熱的主因在于中國社會(huì)老齡化趨勢(shì)的推動(dòng)。而對(duì)于傳統(tǒng)房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的原因，高力國際相關(guān)研報(bào)指出，是由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)成為房企能否戰(zhàn)略性持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。而通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)附加值提升土地溢價(jià)和收益，是房企挺進(jìn)養(yǎng)老市場(chǎng)的一大重要考量。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅更是直言，我國逐漸邁入老齡化社會(huì)已是毋庸置疑的事實(shí)，房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”，實(shí)際上便布局了未來一個(gè)無限大的市場(chǎng)。

　　賣與養(yǎng)的矛盾

　　然而，養(yǎng)老地產(chǎn)概念大火，背后實(shí)則“虛熱”。

　　有業(yè)內(nèi)人士毫不留情地指出，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強(qiáng)的房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老功能的核心競(jìng)爭(zhēng)力不足，概念大于實(shí)質(zhì)。具體表現(xiàn)為：當(dāng)前養(yǎng)老住宅產(chǎn)品大多是以“住宅建設(shè)+適老化元素”為特征，養(yǎng)老住宅區(qū)開發(fā)“重硬件、輕軟件”以及“重設(shè)施、輕服務(wù)”。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志也曾公開表示，由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式賣房，并沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。

　　以近期不斷被購房者投訴的華銀天鵝湖國際生態(tài)城為例，業(yè)主稱，該項(xiàng)目最早以養(yǎng)老項(xiàng)目自居，并以“生態(tài)養(yǎng)老”作為營銷噱頭，自2015年借助養(yǎng)老概念熱實(shí)現(xiàn)快速售房之后，開始曝出無證售房、售后包租等問題，延期交房更是多位業(yè)主討伐的情況；此外，北京首個(gè)、全國唯一一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)、居家養(yǎng)老示范社區(qū)——雙橋恭和家園養(yǎng)老院，在其運(yùn)營滿周年之際，外界對(duì)于其“以養(yǎng)老房之名，行商辦房銷售之實(shí)”的質(zhì)疑仍未散去。

　　有分析認(rèn)為，養(yǎng)老問題核心在于“后續(xù)運(yùn)營和持續(xù)照護(hù)服務(wù)”，但當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主要盈利來自于長(zhǎng)期租金收入和資產(chǎn)升值，該盈利模式現(xiàn)金回流速度慢，在開發(fā)和運(yùn)營階段均需要有穩(wěn)定的、長(zhǎng)周期、低成本、大規(guī)模的資金做支持，這一點(diǎn)與目前追求高杠桿和快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)有本質(zhì)區(qū)別。

　　郭毅對(duì)于上述分析持認(rèn)同態(tài)度。郭毅指出，從開發(fā)商自身的開發(fā)模式或慣有的傳統(tǒng)經(jīng)營模式來講，“高周轉(zhuǎn)、短平快”地回籠資金，從而實(shí)現(xiàn)比較高的利潤(rùn)預(yù)期，其實(shí)已經(jīng)成為房企幾十年一以貫之執(zhí)行下來的一個(gè)商業(yè)邏輯。而養(yǎng)老地產(chǎn)高投入、回報(bào)慢的特點(diǎn)，其實(shí)還是側(cè)重運(yùn)營以帶來更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)回報(bào)。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)帶有福利甚至社會(huì)保障性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，其重運(yùn)營且盈利周期長(zhǎng)的商業(yè)模式，與房企的傳統(tǒng)商業(yè)邏輯確實(shí)存在背離。所以房企在做養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，存在各類謀求變現(xiàn)的做法。”郭毅如是補(bǔ)充道。

　　從概念炒作向理性思考回歸

　　“允許試錯(cuò)”以及“旨在糾錯(cuò)”，是當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)概念大于實(shí)質(zhì)現(xiàn)狀的兩種看法。

　　一部分人認(rèn)為，由于沒有可復(fù)制推廣的商業(yè)模式，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于早期興起階段“摸著石頭過河”的摸索與試錯(cuò)，盈利模式尚在探索，政策配套尚待完善。因此通過銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作模式，既能給房地產(chǎn)開發(fā)商一個(gè)試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，又能降低因投資回報(bào)周期過長(zhǎng)而帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，更多的聲音指出，養(yǎng)老地產(chǎn)理想的狀態(tài)應(yīng)該是回歸需求。養(yǎng)老地產(chǎn)既有地產(chǎn)的商品屬性，也具有養(yǎng)老服務(wù)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，應(yīng)從概念炒作向理性思考回歸，要從各種花式概念向老年生活服務(wù)載體的本質(zhì)上回歸。唯有戳破養(yǎng)老地產(chǎn)概念泡沫，核心聚焦養(yǎng)老服務(wù)，從養(yǎng)老項(xiàng)目的概念賣點(diǎn)階段真正回歸綜合養(yǎng)老服務(wù)解決方案的服務(wù)運(yùn)營階段，才是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一條破局之路。

　　在郭毅看來，不同的目標(biāo)客群，定義不同的消費(fèi)市場(chǎng)，并由此對(duì)應(yīng)不同的盈利模式。養(yǎng)老地產(chǎn)若想回歸到養(yǎng)老需求，便不得不考慮目標(biāo)客群的定位問題。而政府之力在引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的過程中尤為重要，不可或缺。

　　郭毅認(rèn)為，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)和規(guī)劃上，應(yīng)該從目標(biāo)客群以及企業(yè)兩個(gè)角度著手做好市場(chǎng)細(xì)分。首先在政府管制上，要考慮到企業(yè)本身的商業(yè)模式與訴求，可以規(guī)劃分為兩類養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品：一類是銷售型的，一類是可以長(zhǎng)期持有運(yùn)營型的，滿足企業(yè)短期和長(zhǎng)期的不同周期運(yùn)作。其次，政府應(yīng)對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，結(jié)合目標(biāo)客群的需求以及消費(fèi)能力，把養(yǎng)老產(chǎn)品分為養(yǎng)老保障性質(zhì)和市場(chǎng)化運(yùn)營的多元化產(chǎn)品，以使得滿足目標(biāo)客群不同層級(jí)群體的養(yǎng)老需求。

　　“針對(duì)中低收入的老年人，養(yǎng)老保障型的產(chǎn)品可以滿足他們的基本養(yǎng)老需求；對(duì)于那些消費(fèi)能力高、對(duì)養(yǎng)老品質(zhì)及服務(wù)有著更高追求的老年人，則可以通過市場(chǎng)化運(yùn)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)予以滿足。”
　　（原標(biāo)題：養(yǎng)老地產(chǎn)的B面：何時(shí)擺脫賣房本質(zhì) 記者：崔啟斌、榮蕾）