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　　（原標(biāo)題：房地產(chǎn)信托或持續(xù)降溫 股權(quán)投資創(chuàng)新模式可期 記者：朱燈花 實(shí)習(xí)生：吳林璞）

　　信托資金尤為青睞房地產(chǎn)領(lǐng)域，但其中的風(fēng)險(xiǎn)也開始暴露。6月上旬安信信托出現(xiàn)120億元資金兌付延期，違房地產(chǎn)信托產(chǎn)品列入其中。

　　再加上“23號(hào)文”等監(jiān)管因素，房地產(chǎn)信托或?qū)⒊掷m(xù)降溫。多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這倒逼房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型，這并不遙遠(yuǎn)。

　　房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)暴露

　　近來，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)暴露，罰單也相應(yīng)“飄紅”。

　　6月7日，安信信托被曝部分產(chǎn)品延期兌付，金額高達(dá)117.6億元。其中至少有兩個(gè)是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。5月31日，中融信托收到15張罰單被罰沒共計(jì)210萬(wàn)元，其中金額最大的一張罰單為60萬(wàn)元，處罰事項(xiàng)為開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎。4月10日，北方國(guó)際信托因因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營(yíng)貸款、信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，被銀監(jiān)處罰80萬(wàn)元。3月7日，粵財(cái)信托被廣東銀保監(jiān)局處以220萬(wàn)元罰款，罰款原因包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

　　業(yè)內(nèi)人士李華（化名）告訴記者，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的風(fēng)控包含一整套邏輯的綜合運(yùn)用：首先，關(guān)注合作主體或交易對(duì)手，與深耕房地產(chǎn)的企業(yè)合作風(fēng)險(xiǎn)較為可控�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的階段，不再瘋漲，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)整合，是一個(gè)并購(gòu)重組的過程。然后，聚焦城市區(qū)域也很重要，從有無軌道交通等配套設(shè)施權(quán)衡項(xiàng)目質(zhì)量。這要求團(tuán)隊(duì)既有房地產(chǎn)，也有信托業(yè)務(wù)綜合能力。最后，回到資金匹配度，確定交易結(jié)構(gòu)，通過股權(quán)、夾層或其他模式來做，不單純是一個(gè)簡(jiǎn)單的貸款。

　　目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)控措施主要包括名單制、抵質(zhì)押物、資金監(jiān)管和投后管理等。對(duì)于房地產(chǎn)信托而言，明確的擔(dān)保和抵押成為被青睞的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。不過李華指出，抵押物是傾向的主要因素，但并非為決定因素。因?yàn)椴皇撬�有抵押物都很好，還是要看風(fēng)控邏輯幾個(gè)層次中，風(fēng)險(xiǎn)抓手來決定抵押物所占的權(quán)重。

　　未來是否持續(xù)降溫

　　今年以來，房地產(chǎn)信托可謂是火熱�；厥�2019年前4個(gè)月情況，房地產(chǎn)投向的集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模較去年同期增長(zhǎng)17.72%，占集合信托產(chǎn)品成立總規(guī)模的39.71%。

　　5月份，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)出現(xiàn)降溫。據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，今年5月成立的集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為8.2%，較上月有所下滑。房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模為470.95億元，環(huán)比下降17.73%。

　　隨著5月17日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（下稱“23號(hào)文”），提出了具體詳盡的監(jiān)管內(nèi)容，釋放出房地產(chǎn)信托降溫的信號(hào)。

　　用益信托對(duì)此也表示：“5月末對(duì)房地產(chǎn)類信托的監(jiān)管升級(jí)，對(duì)于當(dāng)月信托產(chǎn)品的成立影響有限，但房地產(chǎn)類信托的轉(zhuǎn)型尚需時(shí)間，預(yù)計(jì)政策對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)類信托的成立將會(huì)產(chǎn)生一定的影響”。

　　具體而言“23號(hào)文”或?qū)��?duì)房企前融、拿地配資項(xiàng)目影響明顯。也有觀點(diǎn)稱，這是監(jiān)管在“去偽存真”，對(duì)于合規(guī)信托項(xiàng)目而言，反而能夠提供機(jī)會(huì)。

　　用益信托研究員喻智對(duì)記者分析，“23號(hào)文”對(duì)于房地產(chǎn)融資的合規(guī)要求的主體內(nèi)容沒大的變化，突出點(diǎn)在于點(diǎn)名批評(píng)了四種變相融資模式。其影響主要在兩個(gè)方面：一是交易對(duì)手和房地產(chǎn)項(xiàng)目門檻提升，但對(duì)合規(guī)項(xiàng)目的影響不大；二是監(jiān)管層將會(huì)以實(shí)質(zhì)重于形式的原則對(duì)房地產(chǎn)信托的資金運(yùn)用方式進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管，“真”股權(quán)投資、REITs以及資產(chǎn)證券化形式在房地產(chǎn)信托中相對(duì)優(yōu)勢(shì)會(huì)提升。

　　中鐵信托黃霄盈對(duì)記者表示：“‘23號(hào)文’對(duì)房地產(chǎn)信托的影響較大，基本上封死了房地產(chǎn)信托前融的交易模式。”

　　在李華（化名）看來，“23號(hào)文”以通知的形式對(duì)各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行歸納和重申，預(yù)計(jì)未來執(zhí)行會(huì)更加嚴(yán)格。主要針對(duì)一些業(yè)務(wù)不太規(guī)范的公司，而對(duì)于之前開展相關(guān)業(yè)務(wù)遵紀(jì)守法的信托公司來說，并沒有多大變化。但他也指出：“房地產(chǎn)企業(yè)通過信托項(xiàng)目融資的需求是一直存在的。”

　　向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型

　　房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)，倒逼信托公司轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。

　　不久前，百瑞信托博士后工作站研究員谷曉明告訴記者采訪時(shí)表示，關(guān)于未來房地產(chǎn)信托創(chuàng)新模式，一是拓展“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，“房住不炒”的政策基調(diào)下，除了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等方面或是業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。二是REITs，盤活存量資產(chǎn)，和房企建立新的業(yè)務(wù)模式聯(lián)系。三是信托公司要具備真正的管理能力，以真實(shí)股權(quán)融資方式開展業(yè)務(wù)，避免明股實(shí)債，和優(yōu)質(zhì)房企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享機(jī)制。

　　黃霄盈對(duì)記者表示，上述創(chuàng)新模式并不遙遠(yuǎn)，事實(shí)上部分信托公司也有相應(yīng)的實(shí)踐案例。

　　難點(diǎn)在于真實(shí)股權(quán)和“房地產(chǎn)+”均需要信托公司具有高水平的主動(dòng)管理能力和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入研究和認(rèn)知。這一過程需要時(shí)間累計(jì)和專業(yè)人員的支持。

　　在新的融資模式下，信托公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是否會(huì)更大？李華認(rèn)為，股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)雖然大，但收益也相對(duì)高，收益是與風(fēng)險(xiǎn)匹配的，取決于資金端是否能找到合適的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金。真實(shí)股權(quán)投資需要長(zhǎng)線資金，不再是“短平快”投資風(fēng)格。

　　“房地產(chǎn)真實(shí)股權(quán)投資業(yè)務(wù)是真正考驗(yàn)信托公司主動(dòng)管理能力的時(shí)候了，這個(gè)過程并不遙遠(yuǎn)。”黃霄盈告訴記者，對(duì)于相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于信托公司改變?cè)��?ldquo;資金提供方”的觀念，逐漸形成股東投資思維，對(duì)區(qū)域和模式做深入盡調(diào)，并引入房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人士做好把控。

　　黃霄盈進(jìn)一步分析，REITs目前階段業(yè)務(wù)量很小，原因是目前信托公司主要集中承接“房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)”業(yè)務(wù)，即和開發(fā)商合作的新房融資，較少涉及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)二級(jí)市場(chǎng)的比重會(huì)逐步增加，那時(shí)REITs會(huì)成為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個(gè)重要方式。