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    （原標題：“政策+資本”雙驅動商業地產市場進入綠色投資時代 記者：潘曉娟）

    金融與地產兩大支柱產業的發展模式正面臨轉變。近年來，源自西方的“綠色金融”和“ESG責任投資”概念已經逐步被國內金融機構和房地產開發商接受并納入企業發展戰略之中。可以預見，在未來幾年內，綠色金融在我國將迎來快速增長。

    “在政策與資本的雙重驅動下，中國綠色金融與綠色建筑的發展與投資潛力已經成為市場矚目的焦點。”仲量聯行中國區評估咨詢服務部高級董事甘啟善近日表示，無論是開發商、投資者，還是專業服務機構，都應當把握時代機遇，積極擁抱綠色、智能、創新的理念，才能在新時期持續成為房地產行業的領跑者。

    綠色金融與綠色建筑加速融合

    隨著可持續發展日益成為共識，綠色金融也逐漸成為全球金融機構和監管部門的發展關鍵詞。在全球范圍內，無論是政策指引還是投資規模，金融機構和監管部門都在向綠色金融傾斜。業內相關專家指出，自2012年引入綠色信貸以來，我國已經建立了價值超過1萬億美元的世界第一大綠色信貸市場，綠色信貸規模已經占到貸款總額的近10%。2018年，符合國際綠色債券定義的中國綠債發行額達到2103億元人民幣，占全球發行量的18%，中國由此成為僅次于美國的全球第二大綠債發行國。

    10月29日，仲量聯行發布的《綠色金融與地產白皮書》指出，中國商業地產保持穩健，增值型物業投資策略逐漸成為市場主流，采用節能、經濟、環保和資源高效利用等方式所打造的綠色建筑因其增值效益開始受到機構投資者的關注和青睞。

    仲量聯行相關分析師認為，政策和投資需求引導下，綠色建筑巨大的潛在增量將使市場迎來更多的優質資產，因此綠色金融與綠色建筑在未來將進一步融合，推動商業地產市場進入綠色投資時代。

    量化綠色資產投資回報勢在必行

    針對房地產投資者投資于綠色資產的決策要素、驅動因素和回報預期，仲量聯行聯合全球房地產ESG績效評估機構“全球房地產可持續性指標（GRESB）”向超過60家來自房地產開發商、地產投資基金、獨立資深投資者發起調查研究，并在白皮書中公布調研結果，旨在全面解析中國綠色地產的投資前景。

    絕大部分受訪者在此次調查中認為，綠色建筑認證與評級為優質資產提供了投資“標簽”和保證，因此成為考慮投資的先決因素。與傳統資產相同的是，財務回報依然是綠色投資的主要驅動因素，綠色理念的執行也須符合市場化的經濟效益。大約85%的受訪者認為綠色資產具備更大的升值潛力，平均持有期為9.7年，遠遠超過市場上大部分投資基金4～6年的持有期。與此同時，接近70%的受訪者認為綠色資產可達到更高的內部收益率（IRR），其中有接近一半的受訪者預期IRR的提升有望達到5%左右，也因此對綠色資產表現出更大的關注度和偏好。

    有25%的受訪者曾在過去五年進行過有關綠色資產的升級。對此，仲量聯行華東區物業與資產管理部總監張啟威分析說，業主方和投資者在控制改造成本、達到能效目標和獲取升值收益等方面并無把握，相關專業服務機構有必要嘗試量化實質性投資回報，以期更好地彰顯綠色資產的價值，增強投資者信心。

    綠色認證帶來超額溢價與回報

    目前，綠色建筑認證作為一種投資“標簽”，是投資者在做出決策時最為看重的標準。科技發展日新月異，房地產科技（PropTech）、未來辦公（Future of Work）等理念已經被越來越多的房地產從業者接受并付諸實踐。

    在眾多國內外認證體系中，LEED認證體系具有較強的行業影響力。在美國綠色建筑委員會的支持下，仲量聯行對北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和香港等中國主要城市中發展區位相對成熟的辦公物業進行深入的數據分析后得出結論：擁有LEED認證的辦公樓在租金與資產成交價方面確實存在不同租金水平和售價溢價。

    截至2019年上半年，擁有LEED認證的辦公樓平均租金比非綠色認證的辦公樓高出6.1%～13.8%。在物業成交方面，全國范圍內核心商務區LEED辦公樓的平均交易單價遠高于非LEED項目，北、上、廣、深等一線城市的LEED認證項目更具有至少10%的售價溢價，其中上海和深圳的綠色辦公樓的成交溢價甚至超過租金溢價。

    仲量聯行在經過測算評估發現：如果將運營成本和改造成本納入考量，綠色建筑的內部收益率比投資于非綠色建筑高出約2.5%～2.8%，與大部分投資者預期相符。甘啟善分析認為，正面的IRR對投資回報稍低的項目仍有其戰略意義，投資者可透過綠色改造填補原先IRR上的缺口，從而推進有關項目，并且可通過更高效的資產管理和執行能力進一步提升收益率。

    在仲量聯行看來，綠色建筑、智能建筑將成為新的行業標準，需要圍繞綠色建筑構造可持續發展投資全周期管理體系，通過融合智能物業管理優化運營系統，結合樓宇數據納入評估模型，以及鼓勵項目管理者在立項初期就以更高的綠色建筑認證級別為目標，利用這三大舉措助推商業地產的可持續發展。