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    （原標題：地產行業(yè)洗牌，中小房企日子太難了 羅韜）

    面對萬重山脈，今年的400家中小地產商僅僅只是過去幾年消失的一個縮影，未來山高浪大，行業(yè)真正的洗牌，不過剛剛開始。

    無論主動還是被動，中小地產商都面臨著出局的命運。

    因為，融資環(huán)境監(jiān)管加劇，市場銷售不斷降溫，讓所有地產商都面臨巨大的生存壓力。一葉落知秋，最先感受到行業(yè)洗牌寒意的莫過于這些中小地產商。

    “我和幾個朋友兩年前投資了幾千萬購買了一個私募基金，當時考慮到擔保方是一家閩系地產商，因此比較放心。不過上周到了兌付期，對方卻遲遲不愿意兌付。雖然公司管理層一直承諾會負責，但是我們一直很擔心出什么變故。”投資者李凱（化名）告訴記者。

    現金流不斷吃緊，讓許多地產商都感受到陣陣寒意，繼而不斷有地產商出現破產。

    人民法院公告網數據顯示，截至目前，今年有超過400家地產商被法院裁定實施破產清算。不僅有大量小微房地產公司，更有曾經一度擁有一定規(guī)模的ST銀億（下稱“銀億”）、三盛宏業(yè)等公司。

    “土地儲備過于集中、財務杠桿較高、多元化等問題，成為很多中小地產商最終面臨破產的原因。”一位上市房企總裁向記者分析。

    百強地產商也爆雷

    幾天前，三盛宏業(yè)集團的董事長陳建銘現場灑淚圖片在朋友圈瘋傳，原因來自三盛宏業(yè)集團難以向員工兌現公司理財。

    這家成立于1993年的地產商，連續(xù)15年位于中國地產百強。2018年，三盛宏業(yè)被中指院評為百強房企第54位。克而瑞數據顯示，2019年上半年，三盛宏業(yè)以94.5億元的銷售額位列操盤金額榜第98位。

    第一財經記者多方采訪了解，三盛宏業(yè)資金緊張情況，在幾個月前就有端倪。“幾個月前，就有合作方覺得這家公司出現問題，一直不愿意給供應商付款。”一家股份制銀行人士告訴記者。

    “幾個月我們和三盛宏業(yè)談過股權并購，當時他們本可以通過出售項目股權來換取現金流，但是老板覺得價格太低，最終沒有進行交易。”一家TOP20地產公司高管告訴記者。

    顯然，三盛宏業(yè)還是對于市場判斷過度樂觀。過去幾個月，整個房地產銷售情況降溫，加之融資成本進一步提高，繼而讓這家公司逐漸面臨資金危機。

    不只是三盛宏業(yè)，近日頤和地產同樣出現債務違約。

    近日，聯合評級表示，關注到頤和地產未能按時償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金，已構成實質違約。

    “一般而言，債券違約會出現許多連鎖問題，一旦地產商無法按時兌付，很多金融機構都會選擇抽貸，繼而嚴重影響地產商的現金流。”一位上市房企資金負責人告訴記者。

    頤和地產做為老牌粵系房企，曾先后進入沈陽、西安、包頭、鞍山、銀川等多個城市，形成了“扎根廣州、輻射全國”的布局，也是當年的豪宅代表之一。不過，終究還是面臨違約風險。

    今年地產圈最大的爆雷則是銀億。今年6月，因為資金出現問題，銀億出現債務違約，已于6月14日向寧波法院申請破產重整。這家公司在2016年銷售收入曾達到652億元，總資產近800億元。

    “銀億在寧波非常有實力，我們很多人都是銀億的業(yè)主，也是因為這個原因我才加入這家企業(yè)。”銀億一位員工曾告訴第一財經記者。

    幾年時間，銀億就從400億市值到目前50億市值。而已經退市的中弘股份因為當年過度押注旅游地產，不得不面臨退場局面。

    “2014年旅游地產項目有7965個，這里面非常繁榮，這些膨脹的項目更需要精細化的運作，而我們就是希望可以做好精品的旅游地產。”2015年，時任中弘股份副總裁金潔曾向第一財經記者表示。

    “幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個億貸款，但現在公司貸款余額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來，即使質押公司資產也無法獲得銀行的資金。”一家西部小地產商坦言。地產項目過少，這些中小地產商基本沒辦法進入銀行融資的名單，生存危機一觸即發(fā)。

    高財務杠桿與多元化成為主因

    目前看來，中小房企的破產爆雷，較高的財務杠桿是致命因素。

    “2016年的地產擴張期，讓很多地產商都開始加杠桿融資，但是融資之后的投資就很重要，如果可以快速周轉，那么風險不大，如果投資領域無法快速變現，那么資金將進一步緊張。”上述總裁告訴記者。

    天風證券研究認為，凈負債率偏高是這類地產的特征之一。2016年，銀億股份、中弘控股2家房企的凈負債率均在120%~130%之間。2017年銀億股份由于并表ARC集團和邦奇導致凈負債率快速下降，但預計其地產業(yè)務的凈負債率實際并未降低，而并購過程又進一步加劇了公司整體的流動性緊張程度。2017年中弘控股凈負債率快速提高，主要是流動性壓力下公司有息負債增加而貨幣資金大幅減小所致.從估算口徑的凈負債率來看，三盛宏業(yè)近幾年一直較高。

    較高的財務杠桿背后，這些中小房企都有大量的短期負債，因而帶來極大的兌付危機。

    “很多公司實際負債還會更高，比如有些項目可以做到表外，并通過供應商把有息負債變成應付款項。此外，大量地產公司因為之前的行情較好，都對員工進行了內部募資，實際財務杠桿高很多。”一位地產財務人士告訴記者。

    “很多地產商因為投資了一些其他業(yè)務，也會給其他業(yè)務做連帶擔保，而這些或有負債實際上也會帶來一定危機。”李凱說。

    比如三盛宏業(yè)，就是因為過度融資導致無法債還，最終引發(fā)爆雷。此外，多元化同樣是導致中小房企爆雷的因素。

    “早年很多地產商都不看好中國房地產發(fā)展，因而開始不斷多元化，不過從目前看，多元化盈利模式暫時還不明朗，對于很多大型房企而言可以提前戰(zhàn)略布局，而對于規(guī)模不大的企業(yè)而言，多元化之后本身對業(yè)務不熟悉，因而導致最終爆雷。”一位TOP30副總裁告訴記者。

    2016年，銀億先后收購了美國ARC、日本艾禮富和比利時邦奇等制造業(yè)企業(yè)，兼并重組金額達123.25億元，領跑浙江百強民企。

    2018年，受累于汽車市場下滑，銀億的企業(yè)零部件制造生意并未帶來預期的高收益。數據顯示，2018年銀億實現營收89.70億元，同比下降29.39%；實現歸母凈利潤-5.73億元，同比暴跌135.81%。

    天風證券認為，盡管多元化發(fā)展在一定程度上能起到風險分散的作用，但是企業(yè)在進入一個新的行業(yè)之前未必能對該領域進行詳盡的調查，從銀億股份多元化擴張中也并未能看出新進入的行業(yè)能對公司原有業(yè)務產生協同效應。

    此外，目前爆雷房企整體規(guī)模仍然較小。一方面，規(guī)模小意味著項目數量少，極容易受到行業(yè)政策、區(qū)域政策的影響，對其現金流沖擊較大；同時，規(guī)模小意味著在融資方面就不具有優(yōu)勢，融資成本高且資金規(guī)模有限。如果這家地產商，在沒有其他資源的情況下，很難同大型房企競爭優(yōu)質土地資源，進一步拖累資產質量和產品競爭力。

    比如中弘股份，在爆雷之前就同時遭遇了北京和海南的政策調控，而這家公司把大量貨值押注到單一區(qū)域，因而面對市場下行難以協調。

    “公司進行全國化布局之后，我們的營銷壓力也會輕松一些，城市會輪動，我們可以全國鋪設貨值。”一位TOP20營銷總告訴記者。

    大魚吃小魚

    中小地產商生存危機背后，實際上是房地產進入平穩(wěn)期后的必然結果。

    克而瑞發(fā)布的2019年上半年銷售數據看，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。

    其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.7個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，TOP31-50強之后的房企競爭優(yōu)勢開始放緩，權益金額集中度為8%，下降0.2個百分點。

    “規(guī)模不是萬能，沒有規(guī)模萬萬不能。”旭輝控股集團總裁林峰對外表示。

    對于中小房企而言，缺乏規(guī)模優(yōu)勢之后，在資金、土地、銷售等領域都將受到極大的制約。

    “大部分地產商本質上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規(guī)模準入，否則進入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負責人告訴記者。

    目前看來，大部分銀行的白名單客戶在TOP30左右，而大部分信托白名單客戶在TOP50左右。

    沒有資金，那么土地拓展就很困難，如果沒有土地拓展，又很難拿到更加便宜的資金，繼而進一步沒有市場份額。而一旦市場份額縮減，沒有廣泛布局能力的地產商面對區(qū)域或者城市的調控，將面臨巨大的壓力。

    比如綠地控股，就因為較大的規(guī)模和產業(yè)優(yōu)勢，在2018年拿地平均樓面價1890元/平方米，創(chuàng)下頭部房企的拿地價格新低。

    “比如最近在天津，因為市場較差，某TOP5地產商就開始降價促銷，這讓我們在天津的項目就非常被動，銷售困難。如果僅僅重倉天津這樣的城市，就極易受到市場環(huán)境影響。”一家TOP15地產高層告訴記者。

    弘陽集團總裁蔣達強認為，行業(yè)聚集度越來越高，固化越來越強，但這不意味著一成不變，總有掉隊的。房地產行業(yè)沖規(guī)模的窗口期，已經到了最后一兩年，未來就關門了。

    即便是SOHO中國這樣曾經的明星公司，也因為沒有趕上規(guī)模沖刺的周期，繼而在最近不斷出售項目。

    第一財經記者注意到，今年以來，包括華僑城、陽光100中國、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等地產商均選擇出售項目股權，進而實現回血。

    時代洪流，很多地產商在正確的時間搭上了時代快車，繼而做大做強。只是并非每個輕舟都找準了方向，中國中小地產商的經營和試驗不容許錯判，從來沒有輕舟，只有萬重山。

    面對萬重山脈，今年的400家中小地產商僅僅只是過去幾年消失的一個縮影，未來山高浪大，行業(yè)真正的洗牌，不過剛剛開始。