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    （原標題：加碼杭州，房企緣何偏愛綜合體 記者：方臻子 制圖：陳仰東）

　　承載著古老杭州數百年商業歷史的“活化石”，又見證著“網紅”杭州一日千里“城變”的核心地標——百井坊日前有了新使命。“恒隆廣場·杭州”項目在此地開工。

　　百井坊項目開工的消息迅速引起廣泛關注，而熱度過后，輿論很快越過項目本身，把目光紛紛投向實體零售、商業格局，乃至杭州這座城市的未來。近一年多來，杭州商業地產的版圖悄然發生變化。繼恒隆后，華潤、嘉里、新世界、新鴻基等商業地產開發商，不約而同“瞄上”杭州重磅商業地塊，僅投入的土地款就超過400億元。未來，杭州中心有恒隆廣場、南有K11、東有IFC（或apm）、北有嘉里城，新的商業綜合體，將在這座城市遍地開花。

　　商業地產開發商，為何近來突然加碼杭州？不遠的將來，恒隆廣場、K11、IFC等商業明珠的悉數登場，又會給杭州的商業競爭注入怎樣的新鮮活力，乃至改變杭州的商業格局？

　　追與等
　　絕版寶地 開啟蝶變

　　“杭州這個‘女孩子’不好追。”站在開工儀式的紅毯上，恒隆“掌門人”70歲的陳啟宗回憶起拿地，感慨中帶著幽默。他說，這一追就是14年。

　　陳啟宗是恒隆地產的董事長，香港商界傳奇。跟香港很多企業一樣，恒隆是家族企業，在畢業于美國南加州大學的陳啟宗執掌下，崛起為香港數一數二的開發商。恒隆地產在內地的主業是建造、管理及持有世界級商業綜合項目，收入自來物業租賃，風格頗為“老派”。財報顯示，2019年前6個月，恒隆地產實現業務收入42.04億港元，全部來自物業租賃收入。

　　1991年，陳啟宗開始投資內地，第一站選在上海。他的兩個招牌項目恒隆廣場和港匯廣場，至今在上海依然很有魅力和人氣。

　　陳啟宗說，2004年恒隆開始在上海以外尋覓機會，在他第一批考察的城市名單里，就有杭州。“14年來，杭州所有好的地塊，我們都看過”。也是在這14年間，恒隆在沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明等地，又布局了8個大型項目，卻遲遲沒有落子杭州。

　　當天新聞發布會上，陳啟宗介紹了他與眾不同的投資理念：只投頂級城市、頂級地段的頂級持有型物業。在他眼里，這類物業抗危機能力最強，且有極穩固的保值增值功能。所以，在杭州，恒隆一等就是14年，直到2018年百井坊地塊掛牌，總算找到了“對的地方”。

　　雖然地塊的出讓條件近乎苛刻，如須全部自持、要保護文物古跡、要建設安置房，但這并不能阻止陳啟宗對“浙江省內最具商業價值的地塊”的追求。2018年5月的這場“土地大戰”幾近傳奇，歷時近7小時、競價336輪，最終恒隆以107.3億元總價“抱得美人歸”。溢價率高達118%，樓面價55285元/平方米，成為2018年國內屈指可數的百億元項目，至今仍保持著杭州商業地塊最高樓面價的紀錄。

　　說完杭州的“不好追”，陳啟宗又補充道：“美的事物不容易得到，但卻又值得等待。”杭州恒隆廣場項目，是恒隆地產目前在中國內地最重要的一筆投資，恒隆要在這個地方砸下190億元人民幣，打造高端綜合商業項目，包括了一座購物商場、五座甲級辦公樓，以及一座高級酒店。

　　“5年后，一個真正世界級的商場，將呈現在杭州的老百姓面前。”開工儀式現場，陳啟宗宣布，杭州恒隆廣場將在2024年起分階段落成。

　　時與勢
　　地產大佬集體加碼

　　事實上，看中百井坊地塊的，不止恒隆一家。當時，參拍地塊的6家單位，除了本土的銀泰外，還有華潤、恒隆、新鴻基、新世界、九龍倉等。

　　雖然彼時未能有所斬獲，但在今年，他們中的大多數都已如愿落子。

　　8月，新鴻基&平安聯合體，以132.6億元的總價，中標杭州擁江發展時代的重要城市地標——江河匯綜合體。新鴻基旗下的IFC（國際金融中心）、主打潮流型的購物中心apm，有望進駐。有別于讓華潤操盤的萬象城，這一次，新鴻基親自披掛上陣。

　　7月，新世界花了98億元，拿到了城站東廣場的望江新城綜合體，首度進入杭州。新世界擁有藝術主題的高端綜合體品牌K11。

　　5月，嘉里建設在杭州“梅開二度”，以68億元拿到了城市之星綜合體，嘉里或將在此打造杭州首個“嘉里城”。

　　再早一些的2018年12月，華潤再次36億落子杭州北部良渚新城，要造一座“城北萬象城”，地標摩天樓高達285米。

　　……

　　算下來，一年多時間，這些商業地產大鱷在杭州砸下了超過400多億元土地款，頗有重倉杭州商業地產的趨勢。

　　商業地產企業開發商為何突然加碼杭州？這是他們因時、應勢的選擇。全球房地產咨詢顧問五大行之一的世邦魏理仕（CBRE）杭州戰略顧問部副董事曹沈丹認為，其根本原因是近年來杭州城市格局的巨變、城市人口的激增、城市地位的騰飛。“尤其是2016年的G20杭州峰會，讓資本看到了杭州的巨大市場空間，并且看好杭州未來的發展潛力。”曹沈丹說。

　　對杭州，陳啟宗毫不吝嗇溢美之詞。在他看來，杭州在高科技領域的優勢尤為明顯。“做高科技，全國有3個城市最為蓬勃，北京、深圳、杭州。杭州的經濟活力絕對一流。”在科技領域，陳啟宗是有發言權的。除了做地產，陳啟宗家族還有另一門生意——高科技投資。旗下晨興資本大名鼎鼎，多年來投資了國內眾多的互聯網公司，最著名的一筆，就是在2010年以500萬美元投資了剛成立的小米，成為小米第二大股東。

　　第二個原因，是杭州持續的人口流入。數據顯示，2018年末，杭州常住人口達到980.6萬人，新增凈流入人口達到了28萬人，增速領跑全國。按照這個趨勢，到2019年末，杭州的常住人口或將突破千萬。人口增加帶來了巨大的市場容量，陳啟宗說：“我發現一個事實，杭州是浙江省人才最集中的地方，所以這里的消費能力很強。在杭州，一個大牌開三四家店也是完全可以的。”

　　第三，杭州商場總量也偏少。世邦魏理仕提供的一組數據顯示：目前杭州購物中心總體量為384.3萬平方米，在該公司數據監控的全國16個城市中，只排名在第九位，低于北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、武漢和天津。而全市購物中心首層租金均價為每平方米每天23.5元，在16城中排第四位，僅次于北上廣。此外，到2021年，杭州預計將有62.1萬平方米的購物中心供應入市，在16城中排第十三位，未來供應也處于較低水平。

　　除了大勢，還有時機。曹沈丹注意到，不少新進入杭州的商業地產開發商，在上海早有駐點，杭州也一直在他們的觀察視野里，“他們等待的，只是進入杭州的時機”。恒隆花巨資拿下百井坊地塊轟動全國，就具有明顯的風向標意義。

　　“政府層面的理念，也已經不是單純賣一塊土地、開發一個項目了。”曹沈丹告訴記者，“我們發現，杭州如今更希望引進一個非常好的合作伙伴，來共同打造好一個區域。這不僅能極大地幫助城市招商引資，也讓引進來的企業有空間落地。所以政府也希望能引進一些知名的商業開發運營企業，例如最近引進的這些港資開發商，幫助城市一起來打造更好的商業氛圍。”

　　這與杭州下城區在對恒隆廣場未來的期許是一致的。下城區表示，項目建成后，將力爭引進世界500強企業5家以上，打造成匯聚跨國公司、集團總部、知名專業服務業、知名投行、證券基金、資產管理等國際化高端化樓宇。

　　新與舊
　　商業格局或將生變

　　始建于隋代的武林門，是杭州最古老的北城門，京杭運河南端交通要沖，自古市肆繁華，物流昌隆。武林商圈是杭州乃至浙江商業繁榮的象征，這里誕生了杭州大廈、銀泰百貨兩大傳統百貨業巨頭。

　　多位業內人士表示，百貨業在杭州商業史上占據了重要地位，但也使得杭州的商業地產，在一定程度上形成了“路徑依賴”。對消費者來說，最突出的問題是商場同質化，“逛來逛去都差不多”。

　　直到2008年，萬象城的開業，才讓杭州人首次見識了什么叫城市綜合體。最近幾年，嘉里中心、來福士、龍湖天街、寶龍城市廣場、遠洋樂堤港、中糧大悅城等也紛紛落戶，但依然無法撼動兩大巨頭的霸主地位。

　　2018年的數據顯示，開業已經30余年的杭州大廈，2018年實現全年營收52.18億元，同比增長7.9%。有媒體統計，在國內百貨商店的單店業績成績單上，杭州大廈也僅次于北京SKP。在杭州，一提起買國際奢侈品，就會想到杭州大廈。然而，雖然杭州大廈經過了多次升級、調整和擴容，但對標其他一線城市、新一線城市新建的高端商場，其在硬件上已相對薄弱。

　　“在我們高端商業行業，最重要的不是軟件，而是硬件，是地段、設計、建筑。”陳啟宗認為，高端奢侈品牌更看中入駐商場的硬件，恒隆后發優勢明顯。在發布會上，他直言不諱：“對杭州來說，武林廣場絕對是市中心的市中心。但在中心的中心，竟沒有一個像恒隆廣場一樣的‘五星級’商業綜合體，這給了恒隆一個最好的機會。”

　　然而，分析人士指出，恒隆仍要謹防“水土不服”。恒隆今年的半年報也顯示，上海2個項目的租金收入，占到內地總收入的七成。也就是說，恒隆在上海以外的項目缺乏增長動力。未來的杭州恒隆廣場，想要在武林商圈里過上好日子，可得要做好跟杭州大廈、萬象城等“正面剛”的準備。

　　除了在頂級武林商圈內的“華山論劍”，這一輪商業地產開發商瞄準的，已不限于傳統的武林商圈。比如，華潤就把“城北萬象城”布到了良渚新城，城西未來科技城周邊，聚集了歐美金融城、萬達廣場、余杭銀泰城、西溪銀泰城、賽銀國際廣場、西溪新天地等十幾家大型商業綜合體。

　　這體現了杭州商業地產格局，進一步呈現多元化態勢。隨著城市骨架的延伸，地鐵及城市基礎的建設，以及各區域商圈的穩步發展，杭州商業地產已經迎來百花齊放的新時代。杭州不僅有了武林商圈、湖濱商圈、錢江新城商圈這樣的市中心頂級商圈，區域性城市中心商圈也漸成氣候。在《杭州市商務發展“十三五”規劃》中，就提及在“十三五”期間杭州將建成錢江新城-錢江世紀城、運河湖濱高端商務帶（運河-武林-湖濱-吳山）等兩個市級商業中心，同時培育下沙、江南、臨平、大江東、城北、未來科技城等六大市級商業副中心。如今，這些區域中心也展現出了非凡活力。

　　“未來，新綜合體的入市，對杭州本地的傳統百貨業來說，沖擊將是巨大的。”曹丹陽分析，這將會激發杭州商業主動變革，“無論是恒隆廣場、還是K11或嘉里城，他們對杭州來說都是全新的商場，會分流掉一批客戶。對杭州本地商業運營商來說，是時候坐下來想一想，怎樣通過自我革新，將客戶重新拉回去。”

　　緊挨著恒隆廣場工地的，就是銀泰武林總店。不久前花了1.5億元改造外立面的它，剛度過第21個店慶。“嫁入”阿里的銀泰，正不斷積極探索新零售的種種新“玩法”。