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    （原標題：第一建言|以樓宇經濟為依托 推進現代服務業發展 作者：李鑫、郭曉蓓 單位：中國民生銀行研究院）

    上世紀中葉，伴隨著現代服務業的發展，紐約、倫敦、東京、巴黎等地紛紛憑借自身優勢積極推進樓宇經濟發展，樓宇經濟逐漸成為城市發展的主導模式。我國的樓宇經濟最先出現在20世紀90年代的北京、上海和深圳，隨后則陸續從沿海、沿江經濟發達城市向內陸中心城市，進而再向其他城市蔓延。隨著城市經濟的不斷發展，國內越來越多的城市和中心城區緊緊抓住經濟結構調整和產業優化升級這條主線，以服務業聚集區建設為重點，以商務樓宇建設為載體，努力構建高增值、強輻射、廣就業的現代服務業體系。目前全國已有不少城區出臺樓宇經濟發展規劃，各界對樓宇經濟的關注度也越來越高，樓宇經濟日益成為城市發展和產業升級新的“動力引擎”。

    準確把握樓宇經濟的內涵

    樓宇經濟是圍繞商務樓宇產生的各種經濟活動，并由此帶動餐飲、零售、交通、網絡、物流、共享經濟等多個行業發展。狹義的樓宇經濟針對的載體主要是商務樓，通過開發并出租樓宇以聚集各類企業，借此帶動稅收增長及經濟發展。廣義的樓宇經濟則除了商務樓載體之外，還包括如科研樓宇、產業園區、標準廠房等現代產業發展中的新型樓宇類型。準確把握樓宇經濟內涵需著眼于如下幾點。

    樓宇經濟以服務業為依托。樓宇經濟的發展大多是以現代服務業和新型都市工業為依托，并通過實現財源經濟、人才經濟、信息經濟和物流經濟的統一，以提升經濟發展水平、促進就業以及增加城市輻射力和容納能力，故而有所謂“工業經濟看廠房、服務經濟看樓宇”的說法。我國正步入新舊動能轉換和經濟結構轉型升級的關鍵階段，在此背景下各地推進樓宇經濟建設自然也是希望將其作為大力發展現代服務業的主要抓手之一。

    政府在樓宇經濟發展中的作用至關重要。盡管不同國家政府采取的管理模式存在差異，但普遍都會通過立法、規劃與稅收等手段促進樓宇經濟的健康發展，且在基礎設施建設和公共服務上也有不小投入。從國內來看，各地政府通過發展樓宇經濟以獲取稅源、促進經濟發展的動力十足，但仍需注意政府在不同發展階段的不同作用：比如初期可能更多就是由政府主導進行開發規劃，而中期則需形成政府與市場的合力，待樓宇經濟成熟后政府作用則更多體現在對商務樓宇的管理和服務上。

    樓宇經濟發展需要長期的培育。從國際上看，紐約曼哈頓的樓宇經濟真正成型經歷了100余年，而倫敦金融城樓宇經濟的演進則更是歷經幾百年，即便是由政府規劃推進的樓宇經濟，例如東京新宿、巴黎拉德芳斯等，大都也要用30年左右時間才逐步發展成熟。相較而言，國內樓宇經濟發展歷程尚短，因此仍需不斷探索。此外，長期性意味著要將樓宇經濟規劃納入整體城市規劃體系，保持樓宇建設規劃的動態性、連續性，使之與整個城市的交通規劃、產業規劃等相銜接、相協調。

    樓宇經濟助力現代服務業發展的作用機理

    發展樓宇經濟對促進地區經濟發展、提升城市功能、推進產業轉型特別是發展現代服務業具有重要意義。

    從城市層面上看，樓宇經濟可為城市帶來直接經濟效益和間接經濟效益。直接經濟效益體現為樓宇直接帶來的稅收、GDP和就業增長，這是多數地方政府推動樓宇經濟的原動力。間接經濟效益則體現為兩方面。一是對周邊產業及消費的帶動。商務樓宇中的高新技術產業或者高端服務業不僅能為周邊配套產業帶來巨大的發展空間，形成顯著的輻射效應，也會帶動餐飲、購物、商務、休閑等行業的發展。二是土地資源的集約利用。發展樓宇經濟是中心城區突破“土地極限”的重要途徑，充分體現出協調發展、要素集約的特點，鑒于此，其也被人稱為“立起來的開發區”。

    從產業層面上看，樓宇經濟推動了產業創新和結構升級。由于同一棟樓內的企業之間進行生產信息聯系相對更為便捷，因此許多企業會自發入駐那些擁有相似、互補企業的樓宇內，形成產業有機體甚至專業樓宇。企業之間的“前向”“旁側”與“回顧”關聯效應，不僅能夠充分優化區域內資源要素的配置，形成產業層面的規模經濟，更能促進知識的溢出并進而產生“創新效應”，衍生出更多的新技術、新業態和新方式。尤其是商務樓宇中聚集企業多為具有高技術水平、高創新能力、高盈利能力的現代服務業和新型都市工業，在其中知識溢出效應和創新效應更為顯著。

    從企業層面上看，樓宇促進了企業及生產要素的集聚。現代的商務樓宇并非僅僅是一幢建筑物，其本質是企業以及附著于企業的各類生產要素（資本、人才、信息、知識等）的聚集地。企業的集中有利于形成分工協作，并產生固定樓宇空間內的規模經濟效應。而生產要素聚集所帶來的商務活動的多樣、知識人才的密集、信息流動的頻繁，則更是會產生累積循環因果效應，有利于信息和技術擴散。另外，在市場競爭和政策引導下，低端企業遷出和高端企業遷入同步進行，使得樓宇內入駐企業不斷更新升級，從而形成持續的“騰籠換鳥”效應。

    發展樓宇經濟需兩手抓

    從國內外經驗來看，城市樓宇經濟成功的關鍵，既在樓宇本身，又在樓宇之外。就樓宇本身建設而言，既要注重硬件設施，又要注重服務“軟環境”的塑造；就樓宇外圍環境而言，不僅與城市本身發展水平息息相關，也離不開良好的營商和創新環境。

    （一）樓宇建設軟硬設施要兼顧

    樓宇經濟需要以商用樓宇為基本載體，樓宇的建筑規模自然能反映一個區域的樓宇業態的整合與業態集群高低，如果規模偏小，則必然難以滿足大型現代服務業或服務業集群的入駐需求，進而錯失樓宇經濟發展良機。然而僅僅聚焦于樓宇規模還遠遠不夠，配套設施和管理服務同樣是樓宇經濟發展質量的重要支撐部分。

    配套設施是否完善也是體現樓宇建設“硬實力”的重要方面。某種程度上講，樓宇內外部配套設施已經逐漸成為商務人員選擇辦公環境的首要因素，尤其是完善的外部配套設施（例如學校、醫院、餐飲等生活服務類設施）以及便捷的交通設施（諸如地鐵建設、停車場建設等）的重要性在持續提升，直接關系到樓宇經濟的規劃能否順利實現。此外從國外來看，成熟的CBD還要實現經濟發展和社會生活的有機平衡，其不僅是金融、商務、貿易、信息、傳媒等活動高度集中的地區，同時也是具備購物娛樂、文化教育、社會服務等多種功能的地區，將商務、商業、服務有機地結合起來，可避免因功能結構單一而造成的“空心化”。

    管理服務的質量體現了樓宇經濟建設的“軟實力”。樓宇對于入駐企業在物業服務、中介服務、信息服務、行政服務等方面的服務體系建設同樣影響樓宇經濟的發展。許多商務樓宇智能化程度較高、樓宇設施結構較復雜，且樓宇內企業多、商務活動頻繁、活動涉密性高，這就對物業管理人員專業技能和服務水平提出較高要求。好的物業管理在解決日常問題、提升樓宇吸引力方面起到重要作用，是優質樓宇的必備條件。因此，物業管理要做到“管家式服務”，以舒適、溫馨、便捷、規范和個性化為理念，以“企業需求”為導向提供優質服務；同時要強調“信息化管理”，實現政府、物業與商家的信息互聯互通，以此打造樓宇物業管理的競爭力優勢。

    因此，樓宇經濟的發展依賴于具備良好軟硬件設施的優質樓宇的建設，同時這種優質樓宇本身也將有助于推動所在區域的品位提升和商務環境塑造。

    （二）塑造良好外圍環境意義重大

    樓宇經濟的發展潛能不僅取決于與樓宇本身相關的軟硬件環境，還取決于更加基礎的外圍環境，包括城區的整體發展水平、營商環境、創新基礎等。

    首先，城市本身的發展水平及基礎設施建設對于樓宇經濟的效果影響巨大。樓宇經濟的發展受到整體區域發展水平的影響，經濟發達的大城市交通便利，其周圍具有發達的商業、完善的配套產業和設施，可為樓宇內企業提供便利的交通等公共服務，降低企業的商務成本。同時發達地區的高消費水平也是刺激樓宇企業生產的重要力量。而城市化的推進則為樓宇經濟發展提供源源不斷的市場、人才、信息、資本、技術等要素，是樓宇經濟發展的強大推動力。此外，城鄉一體、無縫銜接、高度通達的全域交通體系，也為核心區做大做強樓宇經濟提供必要的暢通條件。

    其次，營商環境建設對于吸引企業入駐樓宇同樣意義重大。政府服務是樓宇經濟的發展方向與保障，政府提高對樓宇的服務水平能夠解決企業生產經營中遇到的各種問題，保證樓宇內企業高效生產；也有利于維持良好政企關系，提高入駐企業和員工的滿意度，是企業長期扎根樓宇的保障。故而塑造高效、人性化的營商環境對于發展樓宇經濟來說同樣至關重要。這意味著要致力于構建服務型政府，優化審批流程，完善重點項目的跟蹤服務機制，滿足入駐企業以及工作人員的合理要求，提供高效、全面、快捷的“一站式服務”，提升企業滿意度。

    最后，良好的創新環境特別是人才的聚集也是樓宇經濟發展的強大動力。人才的聚集是創新發展的智力保證，硅谷的成功足以證明這一點。城市的升級發展會吸引大量高素質勞動力尋找就業機會，如果能將其成功地留在城市安家落戶，這些高端人才的不斷聚集自然會成為樓宇經濟發展的強大動力。并且如果能盡量促使同類型企業集聚，則會增加高端人才面對面溝通的機會，進一步促進知識創意的產生和樓宇競爭力的增強。此外，我國各地擁有不同的歷史資源、文化資源和傳統產業資源，如果有效利用本地區獨有的特色資源打造特色樓宇，將有助于創新基礎更好的營造。