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    （原標題：王永平：地產商將向持有型物業轉型 建議取消對商業地產的調控 記者：葉青）

    11月29日至30日，由中國經濟傳媒協會、《華夏時報》以及“水皮雜談”主辦的“中國經濟增長新空間——第十二屆（2019）中國人民保險·中國經濟媒體高層峰會”召開。在峰會的主題沙龍中的“大咖共話投資”環節，主辦方邀請了投資界的重量級大咖前來參加，投資沙龍專場討論會上氣氛熱烈。

    在談及房地產行業未來將走向何方時，全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平表示，由于當前房地產企業面臨融資難的困局，預計未來越來越多的地產商逐步要往持有型物業轉型。此外，他還表示，在堅持“房住不炒”的背景下，由于商業地產本身具備一定的商業屬性，所以應該把商業地產剝離出來。

    地產商的困境與轉型

    王永平表示，當前房地產企業拿錢越來越困難，無論是信貸、信托、發債，多為國企等大型企業拿到，民營企業現在以借到錢為榮，至于錢貴不貴則是次要的問題。一邊是前門（貸款渠道）越來越緊，一邊后門（資產變現）是堵著的，如一些地產商有寫字樓、商場等，但在資金困難的時候要變現并不容易。

    講到地產證券化，王永平稱，我們城市化與證券化不同步，商業地產是證券化的重要主體，但是因為稅收或政策問題，其證券化之路暫時不通，“房地產商經常掛在嘴邊的就是REITs”。

    王永平表示，國內房地產以大規模開發住宅為特點，而國外房地產商更多是做持有型物業，統一管理。在金融環境不好、地產形勢困難的情況下，只有一些持有優質商業資產的企業，可能會比較好過冬一些。

    他舉例說，如香港海港城，一年的租金就有110多億，而東方廣場雖然沒有產權，但是每年的租金收益也很高。香港的房地產商主要靠收租過日子，這樣是比較良性的。他分析稱，預計未來越來越多的地產商會往商業地產轉型，特別是往持有型物業轉型。

    “不過，伴隨著流動性趨緊，商業地產的持有時機很重要。標準的作業就像養豬，小豬苗抓回來，可以出欄后再去買小豬，這是資產證券化的過程。我們要么沒有糧了，要么手上拿的資產特別重，也出不去玩不轉，這是中國房地產業的困境。”王永平表示。

    商業地產應區別對待

    此外，王永平還表示，由于房地產跟宏觀經濟的形勢關聯度還是很高的，比如說北京的寫字樓，近期寫字樓的空置率偏高，從而造成租金有所下行。那么，在大城市人口有所下降的背景下，寫字樓租金出現下調，這對住宅市場的房租也會有所影響。

    王永平認為，一線城市的價格對其他二、三線城市房地產價格走向有連帶影響。雖然不是有直接的資金關聯，但是有很大的心理影響。全國房價看北上廣，北京夠低了，周邊的石家莊的投資者也會有所考慮，該跑的就跑了。因此，我們調整房地產有有法治手段、有政策手段，還有一些行政手段，但是我覺得有一個手段沒有用到，就是信息手段，信息調控。

    王永平進一步表示，一旦把市場的情況講清楚了，實際的供求數據呈現給市場，市場的投資者自然會做出明智的抉擇。例如，一旦購房者看到，北京的購房者利用貸款買兩套房、三套房的人占到60%、70%。那一部分投資者就會采取謹慎購房的策略。即使是從事房地產投資賺差價的人，一看市場投機的人越來越多，那他也會變得特別謹慎。

    在談到“房住不炒”時，王永平表示，“房住不炒”這個里面有一個問題沒有把商業地產剝離出來。由于商業地產本身具備一定的商業屬性，對于商業地產來說，本身就是用于投機。因此，在進行房地產調控的過程中，建議應該把商業地產剝離出來，應該對商業地產進行區別對待。

    王永平稱，房地產這些年出現問題就是一個字“錢”，目前市場流動性仍然集中于住宅。而對于商業地產來說，總體而言，由于融資渠道受限，銷售渠道不暢，使得商業地產的經營者面臨錢少的窘境。那么，比如說用REITs的方式，大家到上邊去買股票，買投資，把經營權和所有權分離，這就能形成良性互動。