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    （原標題：融資環境先揚后抑 房企融資成本提升 記者：吳靜、盧志坤）

    2019年，房地產企業的融資環境先揚后抑，全年融資規模同比小幅增加。受整體環境影響，絕大多數企業的融資成本多有上升。

    2019年初時，融資環境延續2018年底的短暫寬松態勢，但隨著4月份部分城市土地市場出現過熱現象，房企融資再度收緊，5月份銀保監會發文要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，隨后信托貸款、開發貸以及海外債等渠道亦被限制。

    融資端收緊給房企帶來了不同程度的流動性壓力，為加速資金回籠，開發商紛紛“以價換量”，甚至不少龍頭房企也加入打折促銷行列。資金壓力之下，行業洗牌加速，不少三四線城市中小開發商紛紛破產。

    多位業內人士預計，近階段房企融資將會繼續保持低位運行，2020年房地產行業債務到期量將進一步提升，但預計融資管控力度繼續變嚴的可能性不大。

    融資收緊

    縱觀2019年房企融資，前松后緊明顯。自2018年年底至2019年初，房企融資窗口漸開，融資金額持續高位運行，不少房企抓住時機密集發債。

    同策研究院2019年4月份發布的研報顯示，40家典型上市房企在3月共完成融資總額1024.2億元。這是自2017年11月融資達到1246.18億元（其中包含中國恒大600億元的股權融資）以來，房企單月融資規模首次突破1000億元大關。

    融資端的寬松很快傳導到土地市場。據不完全統計，2019年一季度16個熱點城市共出讓高樓面地價、高溢價率的地塊48宗，其中20宗樓面地價超過或接近周邊二手房價，一些城市拍出高價地甚至出現新的“地王”。

    在土地市場迎來小陽春的同時，更嚴的調控政策也隨之而來。

    4月18日，銀保監會在其官網發文稱，要“繼續遏制房地產泡沫化”。

    4月19日，“房住不炒”重返中央政治局會議議題。當天，住建部會同國務院發展研究中心對2019年一季度房地產市場運行情況開展專題調研，對期內房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

    “2019年二季度以來，部分城市房價與地價均出現反彈，土地市場出現‘小陽春’現象，地王現象再次頻出，市場預期有所變化，企業杠桿有所加大，”中指研究院常務副院長黃瑜表示，“調控是為了穩定市場預期，降低行業整體杠桿水平，對融資端進行嚴控。政策調控所要達到的目的就是穩定企業杠桿，降低傳導性金融風險，保持房地產市場穩健發展。”

    “（調控）主要就是為了控制開發商手上的流動性，因為手上的現金流多了就自然會去追逐土地。”一家TOP房企資金管理相關人士向《中國經營報》記者說道。

    隨著4月份中央再次重提“房住不炒”，房企融資規模隨之下降。同策研究院發布于5月9日的研報顯示，4月40家典型房企完成融資753.62億元，環比下跌26.42%。

    “因為下半年采用的貨幣政策是比較寬松的，但房地產是中國的貨幣蓄水池。如果不壓住這些房企融資的話，它們會把所有養分都吸光了，沒有多余的資源去支持實體經濟。”協縱策略管理集團前創始人黃立沖解釋道。

    政策收緊的態勢延續到5月。5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（即俗稱的“23號文”），強調不得向四證不全、開發商或股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債券認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

    8月上旬，銀保監會辦公廳下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，重點檢查北上廣深等32個城市的銀行在四大領域的房地產業務。

    除此之外，在“非標”融資渠道上亦呈收緊態勢。2019年7月6日，銀保監會發布消息，針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示，要求這些信托公司控制業務增速，提高風險管控水平。“監管部門對房地產信托的收緊，與2019年上半年以來，土地市場上地王頻現、房地產信托勢頭太猛密切相關。”一位業內人士說道。

    據用益信托數據統計，2019年1~6月份，新增房地產信托募資規模接近3800億元，占集合信托成立規模的39%。自2018年6月份開始，房地產信托成立規模已連續13個月穩居集合信托首位。

    而在約談警示發出的當月，房地產信托規模驟降。用益信托數據顯示，7月集合信托產品發行規模為1845.77億元，環比減少20.22%。其中，房地產類信托募集規模為584.25億元，環比減少19.63%。

    因銀行、信托等渠道收緊，2019年上半年不少房企轉而通過發債來獲取資金。Wind數據顯示，2019年房企國內債券上半年發行規模為3538億元，同比增長30.8%；房企海外債規模近389億美元，同比增長15%，已經達到了2018年全年的74%。

    但在7月份時，發債渠道亦面臨收緊趨勢。根據國家發改委7月12日發布的關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，同時還對境外發債提出多項嚴格要求。

    從數據上看，進入8月份以來，房企國內發行信用債規模188.8億元，同比下滑7.28%。除此之外，2019年上半年一度掀起高潮的海外債也開始出現“冷卻”，8月份僅有3家房企計劃發行海外債，計劃發行規模11億美元。

    據Wind統計，下半年房企境內外債券、信托發行金額均明顯下行，11月境內債、海外債、信托融資445億元、460億元、557億元，較年內高點分別下降50.1%、40.9%、48.5%。

    7月底的中央政治局會議再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，并首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

    “從企業拿地情況來看，下半年房企謹慎了很多。從投資的利潤率角度來看，二季度時好多企業降了3%~5%，但是到了四季度，很多品牌開發商對凈利潤的要求都達到了10%~12%，甚至更高。”同策研究院總監張宏偉表示。

    Wind統計，11月百城土地成交溢價率僅7.3%，處年內較低水平，土地流拍率升至31%，整體成交面積同比降15%。

    不過，不同企業所面臨的情況不盡相同。“對于我們來講，年初和年末資金成本沒有太大變化，尤其是12月份，融資有所松動的情況下，我們較年初還有所降低。比如銀行開發貸，年初我們是基準上浮10bp，年末提款成本較年初降低30bp。”上述TOP10房企資金管理相關人士說道。

    據他解釋，“融資收緊對于頭部房企來講壓力不是很大，相反能成為一個很好的契機，因為很多中小房企承受不住資金壓力，對于大型房企來講就有很多好的收并購機會，下半年我們也在市場中尋找這樣的機會。”

    行業加速洗牌

    借債成本升高，融資渠道收緊，房企資金承壓，為加速資金回籠，從下半年開始，開發商紛紛選擇“以價換量”策略，加快房屋銷售速度。Wind數據顯示，2019年1~10月房企定金及預收款增速升至9.4%。

    “從銷售角度來看，房企普遍性地加大銷售力度，甚至下半年開始出現各種各樣的折扣，盡管在不同城市、不同項目折扣力度不同，但總之都是為了盡快回款，以確保現金流順暢。”張宏偉說道。

    比如中國恒大、萬科、碧桂園、保利地產等頭部房企2019年在一些城市推出了降價促銷措施，這些房企9月的銷售單價環比或同比均有下降。“連我們也沒能抵擋住降價潮，最終還是選擇降價了。”一位TOP20國企背景的地產商內部人士說道。另外，融創中國、中國恒大、時代中國控股、綠地控股等房企還紛紛開啟了“全員營銷”的戰略，通過給員工設定考核指標、推出員工折扣等方式，向員工施加壓力。

    融資趨緊現狀下，2019年房企洗牌加速。房地產研究機構克而瑞11月底發布的研報顯示，2019年以來，房地產企業共459家破產，數量超過2018年全年，多為三四線城市中小開發商。但2019年以來，部分曾經規模較大的企業，比如銀億股份、新光集團等，也加入破產名單。

    據了解，房企破產數量明顯增加始于2018年下半年。2018年上半年破產企業為177家，到下半年大幅增加至281家，2019年上半年為238家，2019年下半年以來也已有221家。

    隨著2019年12月份融資環境相對寬松，房企美元融資的數量刷新歷史紀錄。中原地產研究中心統計數據顯示，進入12月，在11月單月超過50億美元的融資基礎上，房企繼續密集發布融資計劃，已有10家以上房企發布了超過20億美元的融資計劃。

    據中指研究院統計，2019年1~11月，房企海外債券發行規模為4603.4億元，同比增長33.6%，較2018年全年增長21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較2018年同期上升0.94個百分點。

    “美元債是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。”中原地產首席分析師張大偉分析道。

    “一般12月份、1月份的流動性還是不錯的，是一個很好的時點。我們可能會進行多種融資方式搭配，1月份是房企重點的融資窗口期，不管是銀行的貸款，還是在債券市場的發債，都是一個比較好的時間。”上述TOP10房企資金管理相關人士說道。