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　　（原標題：推動樓宇經濟發展 打造甬江時尚東外灘重要增長極 東勝街道理論學習中心組）

　　樓宇經濟是以樓宇或樓宇群為載體的城市形態，以集約型、高密度為特征，并與城市中心城區功能相協調的一種新興經濟形態，是城市化推進過程中現代服務業快速發展、傳統工業“漸退式濃縮”的必然產物；是以信息流、人才流、現代物流、資金流等社會資源為依托，發展都市型產業的一種載體經濟形式。發展樓宇經濟對于集約利用資源、開拓發展空間、集聚經濟要素、提高業態檔次、提升內涵發展、擴大經濟總量等方面，有著不可替代的重要作用。

　　樓宇經濟的基本特征

　　以商務、商業樓宇為主要載體。隨著城市化進程的不斷推進，土地供應無法應對巨大的需求，城市不得不由平面發展逐步過渡到向空間發展。借助日益成熟的建造技術，通過開發樓宇，增加面積，創造效益，這是城市現代化發展的重點和必然選擇。樓宇經濟中的樓宇，從狹義角度看，就是寫字樓、商業樓、城市綜合體；從廣義角度看，還包括標準廠房、工業遺產、歷史建筑、科技孵化器等現代產業發展中的新興樓宇類型。

　　以現代服務業發展為支撐。城市的可持續發展必須依賴產業的調整和提升來實現。憑借技術含量高、附加值高、集聚輻射力強，現代服務業已成為城市經濟發展的重要引擎。2008年至2019年，寧波市服務業年增加值由1600億元增加到4932億元，年均增長9.3%，高于GDP增幅0.7個百分點。而樓宇經濟又是現代服務業最好的載體。因此，最大限度地提高樓宇經濟產出率，不斷提升城市經濟增長“容積率”，是樓宇經濟發展的基本目的。

　　以集聚效應和輻射能力為核心。現代城市的商務、商業樓宇是資本、信息、人才等生產諸要素集聚之地，具備創新能力強、單位產出高、產品附加值大、占地面積少、單元能耗低的特點，有“垂直金融街”之稱。伴隨著跨國公司、大型企業入駐，規模性的資金流、商品流、信息流、人才流便開始在這里聚合，而關聯企業“抱團”入駐，更是促使現代服務業的上下游企業在樓宇內融合，進一步放大集聚效應。樓宇內部資金、人才等資源優勢，能極大帶動樓宇周邊區域的商業、旅游、會展、文娛和餐飲等相關配套行業的發展，從而推動經濟結構調整和地區產業結構升級。

　　以稅收效應為顯著特征。樓宇經濟作為地方政府稅收經濟的一部分，其突出的貢獻度日益顯現。數據顯示，2019年前三季度，鄞州區樓宇經濟實現全口徑稅收101.3億元，約占全區稅收三分之一。稅收千萬元樓宇增加到119幢，稅收億元樓宇23幢，重點樓宇單位產出達到6.42元/天·平方米。地方政府通過加快開發、建設高檔樓宇招商引資，推進第三產業尤其是現代服務業的發展，進而增加稅收、推動地方經濟發展。

　　東勝街道樓宇經濟發展現狀

　　東勝街道地處寧波市核心區，是鄞州區“六大新空間”中甬江時尚東外灘開發建設的重要組成部分。轄區共有財富中心、金融大廈、東海曙光大廈等商務樓宇7幢，總面積22萬平方米（除園區外）。目前，轄區樓宇經濟基本形成了以金融服務、文化創意、專業服務等現代服務業體系。

　　一、樓宇經濟發展整體水平提升

　　近年來，東勝街道圍繞打造甬江“時尚”東外灘發展重要增長極目標，針對區域面積小、土地資源缺乏等實際情況，充分挖掘地理文化資源優勢，深入推進樓宇經濟發展攻堅行動，拓展招商引資渠道，提升服務企業水平。

　　一是狠抓樓宇整規，樓宇經濟發展效益明顯。持續深化樓宇整規專項行動，強化“7+X”樓宇聯系服務機制，2019年共完成樓宇企業整規70多家，釋放樓宇空間5077平方米，新增營收7994萬元，稅收550萬元，實現稅收億元樓1幢、千萬元樓宇5幢。此外，通過推動樓宇二次招商，優化產業鏈招商，多渠道培育引進規模大、效益好、成長性強的優質企業，進一步鍛造稅源增長新引擎。

　　二是優化招商引才，為企服務效能逐步提升。街道圍繞產業升級、促進經濟高質量發展，千方百計抓增量、做優服務保存量。依托全區招商小分隊、浙洽會等招商平臺，先后引進昆侖硬科技、翼融集箱“雙創”服務平臺和中少科普浙東區域總部等新興行業龍頭企業等30余家，2019年共引進內資企業104家。結合“三服務”和“三進”活動，深入企業幫助解決發展難題，針對部分企業實際困難，細分市、區兩級扶持政策，為企業把脈問診、排憂解難，并加緊落實企業減負、融資支持等各項政策支持。2019年，街道稅收實現11.5億元，一般公共預算收入5.26億元，進出口總額達78.16億元。

　　三是深挖打造特色樓宇品牌，樓宇管理模式不斷創新。街道把商務樓宇作為“豎起來的社區”，提出打造“郁金香”樓宇社區的發展規劃，探索以商務樓宇為治理單位，以黨建為核心、經濟為主體、服務為載體的“三位一體”樓宇集群管理服務新模式。以財富中心為試點，引入專業化運營團隊整合樓宇閑置空間，擬打造以發展電子商務、云計算、大數據、物聯網等新型高端服務業為主的數字經濟產業園，進一步提升東外灘樓宇品質和產出。

　　二、街道樓宇經濟發展存在的問題

　　當前，街道發展空間受到限制，區域競爭日益激烈。街道老舊小區所占比例大，樓宇資源嚴重不足，樓宇經濟發展還存在產業集聚度不高、發展定位規劃滯后、競爭力不強、基礎設施配套不完善等瓶頸。

　　一是樓宇產業特色培育有待進一步加強。近年來，隨著轄區特色樓宇（園區）打造，部分產業集聚規模效益初步顯現，但也存在著特色樓宇數量少、企業集聚度不高、產業特色不鮮明等問題。當前，各地都在搶占經濟發展制高點，大力發展樓宇經濟，雖然也形成了一些特色，但是總體來看，產業同質化、重復性非常明顯，功能趨同現象嚴重。

　　二是樓宇管理模式有待進一步提升。轄區樓宇除寧波書城、金融大廈、集盒產業園以外，其余如東海曙光、上海銀行大廈、財富中心等大部分產權為民營企業及個人所有。這些樓宇產權人往往更加注重樓宇的出租率和租金回報率，對引進企業的質量和稅收貢獻不太關注。樓宇品質較難保證，物業管理水平及服務水平相對較低，一定程度上難以吸引優質企業入駐。

　　三是低端樓宇改造升級有待進一步加快。綜合性配套樓宇較少，商務、生活、娛樂、社交等配套功能存在先天性不足。轄區9幢樓宇園區中，樓齡超過10年的有6幢，其中，20年以上的4幢，老商務樓宇總面積超過12萬平方米。這些老舊樓宇雖處城區中心位置，但普遍存在配套比較陳舊，智能化、自動化、信息化、管理水平較低等問題，改造提升協調難度大。

　　四是樓宇產業聚集度和競爭性有待進一步增強。目前，轄區樓宇經濟存在產業初步聚集但聚集度不強的現象，具有強要素控制力的總部機構和規模企業的引進培育步伐需要進一步加快。入駐企業多以民營中小企業為主，行業龍頭和總部機構等規模企業相對較少。樓宇總部企業多數以寧波地區性總部為主，規模能級普遍偏弱，樓宇經濟的總體競爭性不強。

　　五是樓宇配套相關政策有待進一步完善。鄞州區現行的樓宇經濟稅收分成機制在優化集聚、提升效益、招大引強等方面發揮了積極作用，但調查發現，其導向性和針對性還有待進一步均衡。此外，由于部分單位“大招商”觀念不強，不重招商質量、效益等現象，導致資源合理分配、共享、轉型等有效銜接不夠緊密，樓宇經濟運行效益不盡理想。受制于樓宇（園區）配套扶持政策影響，街道轄區樓宇（園區）對企業吸引力明顯不夠，目前入駐企業品質總體不高，且流動性大，外遷頻率高。

　　推動樓宇經濟發展的對策與思考

　　一、進一步統籌謀劃，挖掘樓宇經濟發展潛力

　　從區級層面看，要加強對街道樓宇經濟發展的統籌指導和支持力度。對樓宇經濟發展進行全盤統籌規劃，對樓宇群的功能導向、布局劃分、政策協調等作出長遠安排。對商務樓宇稅收總量、去化面積、入住率和注冊率及稅收貢獻率等指標的發展目標實行量化，進一步實現商務樓宇規模總量的擴大與經濟效益的提升。對規劃和新建的樓宇項目提前介入，引導規劃建設，注重樓宇功能布局，實現分類引導，形成樓宇產業集聚。

　　從街道層面看，一是做好總量的規劃。對街道區域內的樓宇經濟發展實行“梯度培育”，加強對轄區內重點樓宇的跟蹤分析，提前介入、分類施策、個性服務、逐案優化，提升成熟“億元樓”“千萬元樓”的能級，助推“準億元樓”“準千萬元樓”晉級，擴大“億元樓”“千萬元樓”的后續儲備。進一步加快孵化創新型平臺，大力引進一批高品質、高效益、高產出的新興業態，著力培育形成產業梯隊，加快企業集聚和推動產業升級。

　　二是做好存量的規劃。針對現有存量資源，科學制定樓宇整合、改造、提升方案，加大政策支持力度，鼓勵樓宇產權單位通過包裝策劃、置換改造等形式，使閑置樓宇、效益不高樓宇等重煥生機，降低樓宇的空置率。借鑒先進地區的成功經驗，采取多樣化手段，引進有豐富改造經驗的市場化主體，針對核心區域老舊樓宇，通過業主回購、回租、物業整體打包招租及委托第三方運營招商等模式進行整體定位開發、管理和提升。

　　三是做好增量的規劃。提前參與謀劃征遷地塊的未來使用規劃，加強大紅鷹煙廠舊址、漁輪廠、書城東側等有機更新項目對接，通過謀劃漁輪廠地塊愛珂演藝廣場項目建設，進一步帶動轄區文化產業發展。以書城東側地塊出讓為契機，帶動大紅鷹煙廠舊址等區域的空間活化。

　　二、進一步強化招商引資，培育打造特色品質樓宇

　　一是提升招商引資力度。通過以企引商、定向招商、招商顧問團、組建招商小分隊等形式，搶抓市、區兩級招商平臺機遇，加快轄區樓宇“騰籠換鳥”步伐。加快推進中山東路連片樓宇轉型升級，盤活金光百貨、財富中心等樓宇資源，多渠道引進規模大、效益好、成長性強的企業，打造稅源增長新引擎。

　　二是提升招商選資精度。進一步轉變招商思路，從隨機招商向目標招商、產業鏈招商轉變，提高樓宇招商的針對性和有效性。在招商重點上，從單一注重項目的資金量轉變為綜合平衡項目的質量效益，努力引進產出高、資源占用低的現代服務業項目。從引進行業龍頭企業的分支機構逐漸轉變為重點瞄準大企業的區域總部、結算總部、銷售總部等，不斷提升招商績效，提高樓宇的入駐率、注冊率和產出率。

　　三是提升聯動招商維度。進一步發揮樓宇經營企業招商引資能動性，積極鼓勵樓宇自主策劃開展形式多樣、內容豐富的宣傳營銷活動，提升轄區樓宇品牌形象和招商吸引力。針對轄區樓宇自持比例小的問題，街道要進一步創新服務方式、服務內容，為入駐企業提供個性化服務，進一步引導發揮物業公司、行業協會、企業商會等在招商中的作用。

　　四是提升特色樓宇亮度。針對當前樓宇經濟競爭激烈，同構化現象嚴重等問題，街道須結合自身實際，因地制宜推進特色樓宇培育工作，著力培育一批金融服務、會展貿易、航運物流、文化創意、電子商務等特色樓宇，以特色促集聚，以集聚促集群，促進樓宇資源與資本、技術、人才等要素融合發展。

　　三、進一步完善工作機制，全面提升服務管理水平

　　一是完善綜合配套服務，優化樓宇功能品質。一方面，按照“高端高效”的發展原則，著力提升樓宇物業服務、配套服務和政務服務水平。鼓勵業主引進、培育優質物業管理公司，同時，在政策上給予適當獎勵扶持，調動其在企業服務、樓宇招商、特色產業培育中的積極性和主動性，進一步優化樓宇停車、電梯、購物、餐飲、休閑等商業配套服務，努力營造良好的商務辦公環境。另一方面，針對老舊樓宇功能退化問題，制定老舊樓宇提檔升級的計劃方案，以政府為主導，同時鼓勵和引導社會力量參與，按照樓宇建設年份和當前狀態分步改造提升，綜合優化樓宇外立面、消防、通風、電梯、空調等各項內外環境，提高樓宇品質。

　　二是加快推動樓宇社區建設。借助試點建立“郁金香”樓宇社區的發展契機，把黨建融入樓宇經濟發展的各項工作中，通過黨建引領，構建樓宇社區黨組織、樓宇社區促進會、樓宇社區服務中心“三位一體”的組織模式，打造“一站多點”樓宇社區服務網絡。進一步豐富樓宇社區服務內涵，積極探索建立樓宇網格員、樓宇物業、樓宇服務團隊三方聯動模式，全方位摸清樓宇企業信息，增強信息監測、統計分析能力，從而為樓宇經濟的可持續發展提供理性的指導。

　　四、進一步加強政策扶持，完善樓宇發展激勵機制

　　一是要進一步加強政策引導作用。積極向上爭取扶持政策，形成特色樓宇發展的激勵機制。用足用好現有的書香文化園“一園一策”，積極建言區相關部門集中把相鄰的集盒、財富中心與書香文化園整合打造，構建“東勝連片文化產業帶”，進一步吸引優質、高成長類文創企業集聚發展。

　　二是要進一步加大財政資金扶持力度。建議進一步加大財政資金扶持的覆蓋面和投入力度，充分調動樓宇業主、樓宇經營管理單位積極性，不斷提升樓宇管理服務水平。

　　三是要進一步加強區域政策聯動。通過與東部新城指揮部、南部商務區管委會以及其他各鎮街、各樓宇業主單位的配合聯動，全面共享區域內樓宇資源、共同研究制定樓宇政策、集中宣傳推介商務樓宇、全面共享樓宇平臺優質服務等舉措，充分調動起多方管理服務商務樓宇的積極性和能動性。