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    杭州因其所處長三角重鎮的獨特地理位置和連續蟬聯大陸最佳商業城市的良好投資環境，正從休閑旅游城市邁向更綜合的、與世界經濟接軌的商務杭州。    

　　黃龍商圈一直被業內視為杭州最具國際化辦公元素的區域，而世貿麗晶城EAC項目更是其中之翹楚。2006年以來，發展商浙江建工房地產開發集團有限公司推出高端商務物業世貿麗晶城EAC，使得世界500強公司在杭州市場能夠找到符合他們租賃和整體收購功能要求的物業。

　　隨著全球化浪潮的深入，杭州商務地產必將進入一個國際化的競爭平臺。杭州國際性商務地產的前路怎么走？日前，由杭州市西湖區政府、杭州對外貿易經濟合作局、浙江省房地產協會、美國建筑師協會聯合主辦，浙江建工房地產開發集團有限公司承辦的“EAC國際（商務）地產發展模式中國論壇”上，來自國際城市規劃、建筑規劃設計、商務地產運營、金融等領域的大師、專家、學者，共同探討了有關國際商務發展模式方面的最新話題。

    黃龍商圈，
    杭州國際性商務地產的集聚點
 
　　發言人
　　鄭榮勝 西湖區區委書記

　　目前，西湖區的生產總值當中第三產業的現代服務業已經占到了GDP的75%以上。而如何從現代服務業大區向服務業強區邁進，將是我們今后努力的方向。

　　黃龍商務區是西湖區發展最成熟的商務區之一，吸引了像世邦魏理仕、西門子等多家國際頂尖的知名機構和世界500強企業的入駐。世貿麗晶城EAC更是黃龍國際商務區的典型支柱，在國際商務地產發展模式方面進行了非常有效的探索，其規模之大、檔次之高、模式之新、合作伙伴之強，創造了杭城的樓宇之最，代表了目前杭州高檔商務樓宇的最高水平。因此，作為所在地西湖區人民政府，我們將繼續創造有利的環境，全力推動和支持黃龍國際商務區樓宇經濟的發展，加快把黃龍商務區打造成為國際一流的中央商務區。
 
商務地產
提升城市的國際地位
 
　　發言人
　　賈生華 浙江大學房地產研究中心主任

　　如果說商業地產是一個城市的商業交換、貿易的中心，那么商務地產就是這個區域、這個國家，甚至全世界經濟的首腦中心。商務地產發展的歷程與城市發展的階段有關系。城市升級不是簡單的面積上的擴張，而是更重視功能的強化和改進。信息化、全球化、網絡化帶來的城市功能的升級，商務地產的主要作用是帶動產業的發展，帶動區域的發展，在全球范圍里面進行信息資源的整合。

　　浙江的民營經濟產業集群發展起來后，需要通過商務功能進行提升，所以杭州大力發展商務地產，對于浙江省，甚至長三角產業升級都是具有很重要的意義。過去都說杭州是上海的后花園，這意味著商務功能缺失，只有休閑、度假、居住功能。有了商務功能以后，我們可能在某些環節和某些領域方面走在前臺上，城市的國際地位也會因為商務地產而得到提升。
 
杭州國際性商務地產的本土模式
 
　　發言人
　　祝惇若 世邦魏理仕中國區高級董事總經理

　　杭州本土的商務地產市場多年來一直被業界和媒體人士以“住商倒掛”和“溫淡”概而言之，該局面在世貿麗晶城EAC項目良好的市場表現后獲得徹底轉變。EAC集高端寫字樓、頂級酒店式公寓、高尚住宅、品牌商業和豪華酒店于一體，把傳統的分散建筑轉變為現代的綜合建筑，體現了集聚的效應，也提升了這一區域的商務功能。

　　世貿麗晶城的成功之路，在于開發理念、產品標準、運營模式、營銷模式的國際化。

　　杭州過去的多數寫字樓產品在建筑材料、外觀、電梯、停車位、樓板承重等方面存在缺陷，對跨國企業選擇駐點造成了困擾。建工房產把國際最先進的寫字理念引入EAC，成為長三角第一個獲得美國LEED綠色認證的項目。在運營模式上，過去的房地產投資常常是短期行為，體現為產品的現金銷售模式，而EAC是杭州第一個擁有全產權的情況下采用租售結合模式的商務地產項目，這為確保寫字樓入駐的質量以及商業業態高端規劃的落實提供了強有力的支持，繼而為整個物業的系統性經營、物業品質的維護以及未來升值創造了良好的條件。

　　再次就是營銷模式的國際化。EAC提供的不是產品而是商機。發展商為EAC的業主創立起巨大的國際商務服務共享網，打造全球高效商務平臺，在這個平臺上入駐客戶既可以享受到EAC其他租戶等第三產業高附加值國際機構的全球商務服務，而同時入駐客戶也可以服務于其他業主。
 
杭州國際性商務地產的美國范本
 
　　發言人
　　Kirsten Benton 美國商業地產協會理事

　　中國經濟的迅猛發展，推動了房地產和商務地產的快速崛起。要想成功，機遇良多，但是沒有周全的計劃和流程，項目就可能付之東流，當今以美國為代表的國際商務地產成功營運經驗可供中國借鑒處。

　　首先是管理計劃，這是商業地產取得成功的關鍵之一。管理計劃的制訂必須量體裁衣，適應激烈的市場競爭，同時完成財務目標以及保證建筑的質量和功能。財務管理和成本管控都很重要，財務管理和成本管控包括清晰的人事和軟件管理運用和使用，對員工進行培訓，以使員工工作能夠高效。

　　其次，成功營運國際商務地產非常重要的一點，就是運營商必須樹立起服務品牌，為客戶提供高質量的服務。員工培訓應該包括管理的技能、客戶管理、降低風險的技能、消防技能，同時還有定時或者是控制時間的技能。

　　再次，協調各方的關系也極為重要。地產商必須要吸引外資，同時必須要和承包商搞好關系。
 
EAC最受國際基金青睞
 
　　發言人
　　姚蔚 房地產基金高級副總裁兼中國首席投資官

　　國際房產投資基金分兩類，一種是希望有快速的回報，另外一種是長期持有的投資回報。長期型投資基金對商務中心、辦公樓、經濟型酒店等項目非常感興趣，而在二線城市，長期型投資基金會傾向于收購當地的購物中心，其目的是把房產項目做成資產包，上市以后將資產包發行債權。

　　在目前國際市場資金短缺情況下，國際房產投資基金對合作伙伴品牌效應的關注顯得更為突出。EAC 應該是杭州房產行業內受到國際基金大鱷青睞最早最多的項目，這一切已說明EAC的開發，使得國際基金機構在杭州市場能夠找到符合他們租賃和整體收購功能要求的物業，具備了實現房產品轉換為金融產品的重要前提。

　　商務地產的開發是資金投入密集、開發經營周期長的項目，既有物業開發的風險，又有后期管理經營的風險，不是每一個開發商都可以做商務地產開發。做商務地產最怕的是不懂房產的人進來，這樣就對市場造成搗亂。應該說，世貿麗晶城EAC項目做為杭州本土開發商成功開發的商務地產項目，已經可以跟國際知名品牌開發商的項目構成競爭對手。
 
國際商業地產規劃的發展趨勢
 
　　發言人
　　饒及人 美國紐約市曼哈頓區駐中國地區商務代表、前美國紐約規劃局局長

　　“郎怕入錯行、女怕嫁錯郎”，商業地產最怕定錯位，同時商業房地產最怕一廂情愿，一旦商業房地產的定位錯位，它在建好后吸引不到客源，將浪費大量的城市資源，同時也會破壞大量的城市生態，影響老百姓的生活質量。做商業房地產必須有長期持有的打算，因此開發之前必須先策劃、先招商，然后才著手設計，最后才建設。

　　歐美發達國家和中國的商業地產開發程序正好相反，在中國基本上是先有地塊，然后按照城市規劃建設的要求去做規劃設計，再做建筑設計，有些可能到了封頂或者成熟期間才有商業布局，同時業主進來了以后再根據實際回調。歐美則是先做商業布局的規劃，再做建筑的規劃布局，然后再綜合各個管理部門準批規劃，即首先要有商家，看商家的需求，比如這個地方需要的是銀行、餐廳、酒店、百貨商場還是寫字樓？需要多大的量？配套的停車場等需要量要多少？這些方方面面都有扎實的需求后才行動。

　　國際商業房地產發展的趨勢，規劃的的時候必須注意到競爭因素、環境因素、支持因素、需求因素、政府因素。另外，復合型商業地產要與地產商、投資商、經營者、物業管理者要有機結合起來。如果經營者的經營思路產生偏差，不注重商業經營和物業的后續管理，就會造成商業城和商業街日漸簫條。

　　我們一行專家參觀了EAC寫字樓未來樣板房，該項目無論從建筑風格、外型、內部硬件、空間環境都非常好。當然，EAC的真正成功，要5年以后才能煮酒論英雄。如果能在運營、物業管理等方面可以跟進，那將是一個非常成功的項目。
 
　　浙江省房地產協會會長 唐世定
　　國際化視野帶來杭州商務地產全新機會

　　杭州的商務地產一直以來與一線城市還是有差距，杭州房地產相對來說缺少規劃，有些項目盲目上馬，分散經營，重銷售、輕經營，并不符合市場要求。

　　這次的EAC國際商務地產論壇，匯聚了國際商務地產發展的最新觀點、趨勢判斷、經典案例，使與會者享受到了一場來自國際商務地產最前沿的思想盛宴，相信必將對杭州中央商務區規劃和城市價值重塑具有影響。