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    多幅市中心地塊即將推出 地價(jià)回歸理性值得期待
　　今年6月，杭州市發(fā)布了2008年的首期《讀地手冊(cè)》。時(shí)至9月，真正掛牌出讓并成交的屈指可數(shù)。出人意料的是，日前，第二期《讀地手冊(cè)》也正式發(fā)布。

　　第二期《讀地手冊(cè)》共收錄了主城區(qū)范圍內(nèi)的62宗政府儲(chǔ)備土地，土地面積3118畝，總出讓面積比上期增加877畝。在這3118畝土地中，住宅用地有一定上升，有33宗，土地面積1920畝，增加了116畝。而非住宅類用地則大大增加，達(dá)到29宗，土地面積1198畝，增加了761畝。

　　而拱墅區(qū)取代了江干區(qū)，成為第一供地大戶。

　　3118畝土地

　　即將入市

　　據(jù)資料顯示，拱墅區(qū)的供地達(dá)到了19宗899畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過江干區(qū)的704畝。

　　拱墅區(qū)的地塊主要分為兩類。一類是參考樓面價(jià)均高于萬元/平方米的相對(duì)市中心成熟地塊，包括湖墅南路186號(hào)新華集團(tuán)地塊、娑婆橋D-03、04地塊、杭一棉C、C2、D地塊及橋西R21-B-38地塊。其中最高的是新華集團(tuán)地塊，參考樓面價(jià)達(dá)到13000元/平方米，其他幾塊參考樓面價(jià)均未超過10000元/平方米。目前橋西區(qū)塊的一些樓盤售價(jià)已降至萬元左右/平方米，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“這樣的參考樓面價(jià)，顯然不具備任何的吸引力”。

　　拱墅區(qū)另一個(gè)出讓的重點(diǎn)是在半山田園區(qū)塊。該區(qū)塊出讓的體量非常大，共8宗土地，總面積達(dá)到320畝。其中，住宅用地6畝，為265.5畝，容積率從1.6至2不等，另外兩塊均為商業(yè)金融用地，容積率分別為2和2.5。值得一提的是，這幾塊土地均沒有參考樓面價(jià)。雖然幾塊土地連起來會(huì)成為較有規(guī)模的一個(gè)項(xiàng)目，但是多半業(yè)內(nèi)人士并不看好這個(gè)區(qū)塊，認(rèn)為“可能會(huì)成為孤盤”。

　　市中心地塊

　　遍地開花

　　此次列入出讓計(jì)劃的土地中，雖然比首期少了重機(jī)廠地塊，但是增加了申花路板塊和龍翔橋地塊，都是具有一定吸引力的地塊。

　　最引人注目的是杭政儲(chǔ)出28號(hào)地塊，該地塊就是“原汽輪動(dòng)力集團(tuán)地塊”，可謂是今年國土局的推地計(jì)劃中位置最好的一塊，價(jià)值不容小覷。

　　該地塊東至永通信息廣場、木庵小區(qū)，南至水星閣小區(qū)、新壩小區(qū)，西至水星閣小區(qū)，北至杭州汽輪動(dòng)力科技有限公司，出讓面積為26256平方米，容積率為3.2。杭州市國土資源局2008年第一期的《讀地手冊(cè)》顯示，杭政儲(chǔ)出28號(hào)地塊參考樓面地價(jià)為1.1萬元/平方米，容積率比較高，達(dá)到了3.2，是今年列入國土局出讓計(jì)劃中，僅次于杭一棉D(zhuǎn)2地塊的宅地。

　　除了這幾塊地外，申花路板塊也新推出幾塊土地。其中申花路C2－5地塊為商業(yè)金融用地，東至豐潭路，南至蝦龍圩，西至婁家灣河，北至申花路，總面積31.51畝，容積率為3，參考樓面價(jià)4554元/平方米。申花路R21-3地塊和R21-6地塊均為住宅用地，東至規(guī)劃化工路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃一號(hào)支路，北至規(guī)劃方家北路，共171畝，容積率為2.6，參考樓面價(jià)5500元/平方米。

　　第二期的《讀地手冊(cè)》中，地段最好的，非“龍翔里地塊”莫屬。

　　位于湖濱的“龍翔里”地塊，為商業(yè)金融用地。該地塊東臨延安路，南臨平海路，西臨東坡路，北臨學(xué)士路，出讓為18.11畝，容積率不高，僅為1.38。

　　這塊土地的面積雖然很小，但是地處杭州最繁華的延安路商業(yè)街區(qū)。這種緊鄰西湖的絕版土地被列入了出讓計(jì)劃之中，杭州市政府可謂是拿出了“壓箱底”的家當(dāng)來吸引開發(fā)商下單。

　　從樓面價(jià)格來看，這塊地的價(jià)格應(yīng)是迄今為止出讓起價(jià)最高的土地，參考樓面價(jià)為21527元/平方米，總價(jià)約為3.59億元。單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過嘉里建設(shè)在2005年拿下的杭州湖濱校區(qū)地塊創(chuàng)造的14349元/平方米的樓面價(jià)，僅次于西湖八號(hào)公館在2005年3月2日創(chuàng)造的22300元/平方米的樓面價(jià)。

　　這樣具有標(biāo)桿性意義的地塊，在目前的形勢下推出會(huì)有人關(guān)注嗎？這樣的價(jià)格是否合理？廣宇集團(tuán)的總裁助理任堅(jiān)剛認(rèn)為，在目前樓市不景氣的情況下，住宅成交是成交轉(zhuǎn)冷的主力，商業(yè)項(xiàng)目的成交卻沒有大幅的下滑。而土地市場也一樣，一些市中心的、商業(yè)價(jià)值較高的物業(yè)反而會(huì)更加受到開發(fā)商的青睞。

　　地價(jià)回歸理性

　　值得期待

　　9月17日，濱江房產(chǎn)以24.6億元的價(jià)格拿到原重機(jī)廠一期的三塊土地。土地出讓面積272.1畝，可建筑面積約為50萬平方米，綜合樓面價(jià)約4932元/平方米。

　　這樣的價(jià)格，業(yè)界普遍認(rèn)為“比較合算”，“濱江可以回家抱著這塊地偷著樂了”。但是一位深諳杭州市土地市場出讓規(guī)則的開發(fā)商，卻另有一番看法：“這個(gè)價(jià)格，我認(rèn)為并不便宜，政府肯定是有其他的相應(yīng)優(yōu)惠措施。在目前的市場狀況下，出讓起價(jià)應(yīng)該會(huì)更低。”

　　這位業(yè)內(nèi)人士分析，因?yàn)檫@塊地正式出公告的時(shí)間是在8月中旬。當(dāng)時(shí)誰也沒有想到，9月3日萬科會(huì)在杭州大面積開展降價(jià)促銷。因此，這塊地的樓面價(jià)相對(duì)于去年的那些高價(jià)地是便宜了許多，但是在目前的市場形勢下，“濱江這個(gè)價(jià)格入市還不算‘抄底’”。

　　相對(duì)于重機(jī)廠地塊而言，汽輪廠地塊似乎更加尷尬。該地塊的出讓是在9月4日萬科降價(jià)促銷的第二天進(jìn)行公告。當(dāng)時(shí)就有一位開發(fā)商認(rèn)為“這個(gè)反應(yīng)是有點(diǎn)滯后的，如果是在萬科降價(jià)之后來談這塊地，那么很可能這個(gè)開發(fā)商要么把出讓起價(jià)壓得更低，要么就是干脆不交保證金，不拿這塊地了”。

　　新華集團(tuán)地塊雖然沒有正式掛牌出讓，但是其13000元/平方米的參考樓面價(jià)，已經(jīng)讓很多開發(fā)商覺得“不值這個(gè)價(jià)”。而已經(jīng)成功以高價(jià)出讓一部分的“杭一棉”地塊，也被認(rèn)為是“10000元/平方米的樓面價(jià)很難賣出去”。

　　由于目前大家對(duì)樓市及未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢的不確定，業(yè)內(nèi)對(duì)未來的地價(jià)走勢都保持了謹(jǐn)慎保守的態(tài)度。有開發(fā)商認(rèn)為，在去年樓市的一輪暴漲中，“土地價(jià)格的上漲幅度并不亞于房價(jià)的上揚(yáng)，因此以后土地價(jià)格的下跌，也是在所難免。”