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    物業糾紛問題關系到千家萬戶。僅去年一年，全省法院一審就受理了此類案件6000余件。日前，由省高院民一庭起草的一份《關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的意見》（征求意見稿）一出，立刻引起了社會各界的廣泛關注。

    記者從省高院了解到，省高院民一庭近日每天都能收到十幾封全省各地寄過來的信件，網上發來的電子郵件更是數以百計。

    今天是《意見稿》征求意見的最后一天。這次《意見稿》到底帶來了哪些變化？物業服務產生糾紛后我們應該如何維護好自己的權益？針對大家在這次征求意見中比較關心的幾個熱點問題，本報特請省高院相關人士做了解讀。

    業主委員會到底能不能被告上法庭？

    案例：

    某小區的物業服務合同期滿，由于小區業主委員會之前與該物業公司一直存在著矛盾，也想趁此機會更換物業公司。于是，業主委員會在小區內張貼了相關通告，披露了原先物業公司的不足之處。
    原物業公司將業主委員會告上了法庭，并提出了賠償。
    但是在庭上，業主委員會辯稱，業主委員會不是獨立主體、法人，應當將全體業主列為被告。

    《意見稿》相關條文：

    第五條 因物業服務合同的效力、履行、解除、終止等涉及業主共同權益的事項發生爭議，物業服務人對業主委員會提起訴訟的，應予受理。

    解讀：

    由于最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中只對業主委員會具有原告資格的幾種情形進行了規定，對業主委員會能否成為被告問題，司法解釋沒有明確。
    因此，法院在實際審理中有兩種觀點：一種認為業主委員有相對獨立支配的財產和經費，雖無法人資格，但構成民事訴訟法上的“其他組織”，可以成為被告。
    而另一種觀點則認為，業主委員會沒有自己獨立的財產，業主委員會沒有承擔民事責任的財產基礎。
    對此，這次省高院出臺的《意見稿》采納了第一種意見，規定業主委員會可以成為物業服務糾紛中的被告。

    物業服務存在瑕疵
    物業費能不能不交或少交？

    案例：

    謝先生是某小區的業主，兩年前入住后，由于對物業公司的服務不滿意，所以一直拒絕繳納物業費，累計欠交物業管理費人民幣10725元。
    在多次催繳未果后，物業公司將謝先生告上了法庭，請求法庭判令謝先生繳清所有的物業費。
    法院也到小區現場進行調查，發現小區物業管理情況未達到其相應的收費級別，小區的居民不滿情緒十分強烈。

    《意見稿》相關條文：

    第十九條 物業服務人追索物業服務費糾紛中，單個或者少部分業主確能舉證證明物業服務人提供的物業服務不符合物業服務合同約定或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的義務，存在明顯瑕疵，且相關物業服務對該單個或該部分業主具有特殊性，而要求減免相應物業服務費的，可酌情予以支持。
    第二十條 人民法院核減物業服務費的，應根據物業服務合同約定，對物業服務人未履行的服務項目所對應的費用部分，根據實際情況予以適當核減。

    解讀：

    當前浙江法院受理的物業服務糾紛案件中，絕大多數都是物業服務人追索業主物業欠費的糾紛。
    此類案件中，業主一般都會以物業服務人的物業服務存在質量瑕疵為由拒絕支付或者要求降低物業收費。但如何把握“物業服務的標準”，以及物業服務不達標時又該如何進行“物業費的核減”卻成了問題。
    《意見稿》對此進了明確規定。

    物業服務不好 業主如何舉證？
    業主委員會敗訴

    案例：

    同樣是謝先生的案例，除了法院調查后取得的證據外，謝先生也提出了許多物業服務不到位的地方。但是由于不少服務內容都由物業公司自己保存，所以，法院要求謝先生進行舉證時，其無法提供。法院最后也沒有采納這些證據。

    《意見稿》相關條文：

    第二十一條 業主主張物業服務人提供的物業服務質量存在瑕疵的，應當提出證明物業服務質量存在瑕疵的初步證據；物業服務人有異議的，應當依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第五條的規定，舉證證明其已按照合同約定和有關規定履行了相關義務。