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    剛剛過去的這個周六下午，濱江溫馨人家業(yè)委會組織業(yè)主們，在小區(qū)會議室舉行了一場對原物業(yè)的答謝會。本月底，該小區(qū)將告別相伴了12年的老物業(yè)，9月起，換由龍湖物業(yè)接管該小區(qū)服務(wù)工作。

    上個月，距溫馨人家不到一公里的傾城之戀小區(qū)，也將原物業(yè)換掉，引入萬科物業(yè)，新物業(yè)大約在9月1日正式入駐。

    今年以來，濱江核心區(qū)內(nèi)，已有多個小區(qū)相繼更換了物業(yè)。其中最具代表性的是位于江漢路上的風(fēng)雅錢塘小區(qū)，于今年1月1日引進(jìn)了綠城物業(yè)。

    示范效應(yīng)引發(fā)了連鎖反應(yīng)，換物業(yè)現(xiàn)象就像雨后春筍般在濱江核心區(qū)涌現(xiàn)，不少小區(qū)蠢蠢欲動。最近，江南豪園小區(qū)也貼出公告，對是否征聘原物業(yè)公司向廣大業(yè)主征求意見。

    為什么更換物業(yè)的現(xiàn)象會在濱江區(qū)頻現(xiàn)？是什么原因引發(fā)了大規(guī)模的集體“躁動”？換了物業(yè)后小區(qū)面貌真能煥然一新嗎？杭州的物業(yè)行業(yè)是否將迎來“洗牌潮”？對此，記者進(jìn)行了采訪、調(diào)查。

    為何要換物業(yè)？
    原物業(yè)服務(wù)沒法滿足業(yè)主需求
    小區(qū)面貌與“國際濱”格格不入

    上周一上午，溫馨人家業(yè)委會辦公室里，溫馨人家業(yè)委會副主任駱女士正忙著往公告上貼雙面膠。她說，這是小區(qū)剛出爐的物業(yè)表決結(jié)果，經(jīng)投票選擇，龍湖物業(yè)成為小區(qū)的新物業(yè)。本周為公示期。

    還沒聊幾句，一位30歲出頭的男子就大汗淋漓地跑進(jìn)辦公室。“怎么樣？要幫忙一起貼嗎？”一邊說著，一邊抹了把額頭上的汗，還摞起了衣袖。原來，這是小區(qū)另一位姓周的業(yè)委會委員，趁著休息時間，他回來幫忙張貼公告。“都是為了大家共同的目標(biāo)，這點熱算什么！”話語間，看得出周先生對小區(qū)成功更換物業(yè)一事，頗有點激動。

    為什么要換物業(yè)？駱副主任說，主要是業(yè)主們生活水平的提升，大家對居住環(huán)境的要求更高了。

    根據(jù)駱副主任的介紹，溫馨人家小區(qū)是2005年交付的，是濱江區(qū)區(qū)政府板塊最早的一批商品房，地處最核心的地段。小區(qū)西面一路之隔是濱江區(qū)有名的江南實驗學(xué)校，小區(qū)南北兩邊分別對應(yīng)了地鐵1號線江陵路站和濱和路站，出行非常便捷。

    溫馨人家配套的物業(yè)公司服務(wù)該小區(qū)已經(jīng)有12年了。剛開始，大家都覺得還可以，但近年來，物業(yè)公司的服務(wù)水平與業(yè)主們不斷提升的服務(wù)需求之間矛盾越來越突出：寵物、車輛、人員進(jìn)出管理、垃圾清掃、綠化維護(hù)、兒童玩樂設(shè)施維護(hù)……都離業(yè)主的要求相去甚遠(yuǎn)，業(yè)主滿意度越來越差。

    “你看，我們的小區(qū)位置這么好，房子質(zhì)量和戶型結(jié)構(gòu)也不賴，可是在去年新一輪房價的上漲中，普遍比邊上的小區(qū)要低3000元左右。”駱副主任說，很多業(yè)主意識到，物業(yè)管理再不上去，不僅生活品質(zhì)受影響，就連房價也要被拖后腿了，所以換物業(yè)這件事，呼聲也越來越高。

    為何現(xiàn)階段能順利更換物業(yè)？
    互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達(dá)讓小區(qū)業(yè)主能形成合力
    業(yè)主接受物業(yè)費上漲讓引入大牌物業(yè)公司成為可能

    既然物業(yè)公司服務(wù)水平跟不上需求，為什么之前換不成，卻能在這個時間點上成功換掉物業(yè)呢？

    “其實之前大家對物業(yè)也會有一些不滿的情緒。但是換物業(yè)不是件小事情，靠一兩個人是換不成的。”在溫馨人家，記者采訪到一位住了10年的業(yè)主，他告訴記者，邊上風(fēng)雅錢塘成功更換物業(yè)，給了小區(qū)的業(yè)主們很大的信心。再加上現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)這么發(fā)達(dá)，大家微信、QQ上一集結(jié)，很快就能形成統(tǒng)一的意見，這讓換物業(yè)也成了可能。

    “大家改變小區(qū)面貌，自主服務(wù)的意識都很強。”該業(yè)主說，他們小區(qū)之前更換業(yè)委會、投票物業(yè)測評、入圍物業(yè)二選一的投票工作，都是一批年輕業(yè)主在群里面召集志愿者，其他業(yè)主們響應(yīng)，利用休息時間送票、唱票，合作完成的。

    據(jù)駱副主任回憶，今年6月，小區(qū)通過全體業(yè)主投票對原物業(yè)進(jìn)行民主測評。按照合同，測評結(jié)果決定物業(yè)去留。經(jīng)業(yè)主投票表決，原物業(yè)公司最終沒能通過考核。隨后，小區(qū)公開招標(biāo)選聘，吸引了七家物業(yè)公司來競標(biāo)，最終，通過廣大業(yè)主投票，從入圍的兩家中，選出龍湖物業(yè)接管小區(qū)服務(wù)。

    “能夠成功更換物業(yè)，還有一個原因是大部分業(yè)主觀念也在變化，對物業(yè)費價格增長也有了普遍的接受度，越來越多的人愿意用多一點的錢購買更好的服務(wù)。”駱副主任說，原來溫馨人家的物業(yè)費只有1.18元，但在此前業(yè)委會的兩輪微信投票中，參與的大部分業(yè)主都表示能接受物業(yè)費漲到2元至2.5元之間，有的甚至提出要么不換，要換就要換個好一點的物業(yè)。最終二選一的投票中，龍湖物業(yè)的物業(yè)費相對來說比另一家要高，特別是于高層住宅來說，每月的物業(yè)費為2.25元/㎡，翻了一番。但最終它還是勝出了。

    記者了解到，這一輪換物業(yè)潮中，風(fēng)雅錢塘、傾城之戀等小區(qū)的物業(yè)費，均比上一家物業(yè)公司有了較大幅度的提高，有的甚至是之前的兩倍。

    此外，一位從事物業(yè)管理研究的工作人員也告訴記者，光有需求方，如果沒有好的物業(yè)公司來接盤，還是不行的。這些小區(qū)能成功更換物業(yè)的另一個原因，是近兩年一些全國性大牌房企紛紛將物業(yè)拆分出來運營，開始面向二手房市場接單，這些大牌的物業(yè)公司“下海”搶單，小的物業(yè)公司基本無招架之力。

    換了物業(yè)后 小區(qū)面貌真能煥然一新嗎？
    物業(yè)管理還需要有一個長效的監(jiān)督機制

    采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，對于更換物業(yè)這件事，大部分業(yè)主都懷揣著較大的期望值。希望新物業(yè)入駐后，小區(qū)能有一個翻天覆地的變化。那么，更換物業(yè)之后，小區(qū)面貌真的能煥然一新嗎？

    隨后，記者來到位于江漢路上的風(fēng)雅錢塘世紀(jì)花園小區(qū)，只見門口有三四位年輕的保安正在執(zhí)勤，見到非業(yè)主過來，一律要求登記。直到該小區(qū)的業(yè)委會成員過來接，記者才得以進(jìn)入。

    “以前外面的人是可以隨意進(jìn)出的。”該小區(qū)業(yè)委會的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，風(fēng)雅錢塘交付于2007年，原來物業(yè)的管理，簡直讓人苦不堪言：小區(qū)的門禁、人行擺閘時好時壞；生活水泵老舊、消防沒水；垃圾堆起來不及時清理，有時候就像一個破爛場；綠化就更不用說了。

    好在這樣的日子終于在去年年底到了頭。今年1月1日，綠城物業(yè)接替原來的物業(yè)公司，正式入駐風(fēng)雅錢塘。隨即，他們從搬運垃圾、更新垃圾桶、更換滅火器開始，一步步改善小區(qū)環(huán)境。大約到3月底，小區(qū)安全、衛(wèi)生、綠化等方面的維護(hù)已經(jīng)能有序開展。

    “現(xiàn)在還在繼續(xù)整改中，全部改好還需要一段時間。就像一個機器壞了，推倒重來總要有一個過程。”該業(yè)委會負(fù)責(zé)人介紹，年初的時候，小區(qū)列出了31項公共部位改造項目，包括消防、門禁、可視對講系統(tǒng)、電梯、生活供水等改造。9月份還將召開業(yè)主大會，討論動用維修基金的事情。

    “小區(qū)的面貌的確有了很大的改變，但是物業(yè)管理很多項目見效不是一朝一夕的事。有些改變，業(yè)主也不是都能第一時間體會到。”該負(fù)責(zé)人說，對此，業(yè)委會成員的壓力也很大，畢竟小區(qū)的物業(yè)費漲了這么多。

    “物業(yè)換好后，及時做好業(yè)主與物業(yè)之間的溝通、協(xié)調(diào)工作，建立起對物業(yè)公司的長效監(jiān)督，也是非常重要的。”他說，之所以大家都換了大牌的物業(yè)公司，很多是出于大企業(yè)不會以犧牲聲譽為代價，來掩蓋其他侵害業(yè)主利益群體的考慮。但是，不管是當(dāng)初換物業(yè)還是引進(jìn)高端物業(yè)公司，以及今后的維護(hù)，都需要一個有執(zhí)行力的業(yè)委會團(tuán)隊和業(yè)主們的集體參與、監(jiān)督。同時，需要政府建立起相關(guān)的物業(yè)管理制度和業(yè)主信用約束體系。

    “比如，小區(qū)要建立業(yè)主公約。政府要出臺一系列對物業(yè)公司行之有效的監(jiān)管辦法、準(zhǔn)入或淘汰制度。”

    “換物業(yè)潮”為何會集中在濱江？
    小區(qū)交付時間在10年左右
    原配套物業(yè)跟不上業(yè)主需求
    高新企業(yè)的年輕人集聚 換物業(yè)改變小區(qū)現(xiàn)狀愿望強烈

    濱江區(qū)的這波“換物業(yè)潮”，是該區(qū)特有的現(xiàn)象，還是杭州市的普遍情況？截至目前，杭州有多少小區(qū)更換了物業(yè)？

    對此，記者也聯(lián)系杭州市房管局，相關(guān)工作人員表示目前還沒有掌握具體的數(shù)據(jù)。隨后記者又聯(lián)系了各區(qū)的住建局，均表示沒有確切的數(shù)據(jù)。下城區(qū)住建局的一位工作人員透露說，小區(qū)換了物業(yè)后會到局里備案，具體換了多少家，數(shù)量他們也沒有統(tǒng)計過，但有一個感受是，換物業(yè)的情況近年來越來越多。

    不過，濱江區(qū)的這波“換物業(yè)潮”還是引起了大家的普遍關(guān)注。為什么這波換物業(yè)潮尤其會在濱江集中爆發(fā)？

    一位從事物業(yè)行業(yè)多年的資深人士分析說：“一方面是因為濱江區(qū)核心區(qū)的這些小區(qū)，建成時間都在10年左右，說新不新，說舊不舊，原來配套的都是一些中小型物業(yè)公司。經(jīng)過這10年的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平在不斷提升，特別高端物業(yè)在杭州新交付的樓盤中遍地開花，有比較就會有差距，原來配套的這些物業(yè)公司，服務(wù)明顯跟不上業(yè)主的需求了。”

    另一方面，近年來，濱江的發(fā)展很快，網(wǎng)易、阿里巴巴、海康威視等高新企業(yè)越來越多，來濱江買房的年輕人也不斷增加，這些年輕業(yè)主普遍對生活品質(zhì)提出了更高的要求。他們已經(jīng)不滿足于物業(yè)只是看看門、掃掃地，而是需要有更好的小區(qū)環(huán)境，更多個性化的服務(wù)。這些業(yè)主對自己的小區(qū)配套一家好物業(yè)，改善居住環(huán)境抱有較大的期望值。同時，濱江的房價在這一輪上漲中，也比較搶眼，業(yè)主們對物業(yè)服務(wù)會影響一個小區(qū)房價的觀點有了共識。所以更換好物業(yè)的愿望就顯得格外強烈了。

    這樣的觀點在不少普通業(yè)主身上也得到了印證。記者在江南豪園采訪時，一位姓余的女士就告訴記者，他們小區(qū)大家也有換物業(yè)的想法。“邊上都換成綠城、萬科、龍湖了，誰不換誰就要墊底啊！”該女士感慨道。

    “換物業(yè)潮”背后實質(zhì) 大牌物業(yè)擠壓小公司生存空間
    倒逼物業(yè)行業(yè)重新洗牌

    那么，這些大牌物業(yè)“搶灘”二手樓盤，背后打的是什么算盤？這波“物業(yè)更換潮”將對物業(yè)行業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響呢？

    采訪中，記者了解到，風(fēng)雅錢塘是綠城物業(yè)在濱江區(qū)接手的首個二手樓盤項目。之后，他們又陸續(xù)進(jìn)駐了積家、六和等小區(qū)。除了綠城，萬科、龍湖等，其他知名物業(yè)公司也都來“分食”二手房市場這塊蛋糕。

    龍湖物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，他們從今年開始，在全國范圍內(nèi)開拓二手房市場，主要針對自有房產(chǎn)4-5公里半徑內(nèi)的二手樓盤。目前，他們在杭州的布局主要有濱江和下沙。選擇先從濱江和下沙“下手”，也是看中了這兩個區(qū)域的人員結(jié)構(gòu)。

    杭州濱江物業(yè)副總經(jīng)理俞偉琪告訴記者，他們公司也是從去年才開始接手二手樓盤的。與濱江物業(yè)一樣，近兩年來，一些原本只服務(wù)自身樓盤的高端物業(yè)，紛紛開始接手二手樓盤。

    “對于廣大業(yè)主來說，這并不是壞事情，競爭的結(jié)果，就是不斷促使服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。”一位從事物業(yè)研究的工作人員說，過去很多物業(yè)公司在服務(wù)中靠信息不對稱的非正常手段盈利，而隨著大品牌物業(yè)的下海，那些不規(guī)范的中小物業(yè)公司生存空間會越來越小。今后，只有踏踏實實地做好物業(yè)服務(wù)，對業(yè)主公開透明，物業(yè)公司才能繼續(xù)生存發(fā)展。

    而在物業(yè)管理方式上，俞偉琪也說，眼下，互聯(lián)網(wǎng)的運營模式正在成為一種趨勢，既可以節(jié)約人力成本，對業(yè)主來說也大有裨益。他介紹，目前，很多物業(yè)公司相繼研發(fā)了APP，通過智能化平臺，處理投訴、咨詢、報修、智能門禁等各種事項。再延伸開去，就是在APP上提供購物服務(wù)。

    “物業(yè)洗牌其實是好事，它能讓整個市場走向更加規(guī)模化、現(xiàn)代化、專業(yè)化的道路。”浙江開元物業(yè)管理股份有限公司董事總經(jīng)理謝建軍說，未來，物業(yè)市場肯定會出現(xiàn)高端物業(yè)幾家鼎立、交錯運營的情況，而且這個時間會來得很快。小的物業(yè)公司生存的余地會相對窄一些，但只要它們找到適合自己的道路，走出自己的特色和品牌，還是能在激烈的競爭中贏得市場。

    “隨著互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了現(xiàn)代化升級版，即人力成本降低，更多地采用技術(shù)解決問題。”謝建軍說，現(xiàn)在的物業(yè)市場可謂萬象眾生，特別是一些高端物業(yè)，陸續(xù)開拓了二手房中介、培訓(xùn)、托管、旅游、購物平臺等衍生產(chǎn)業(yè)，其實這也是專業(yè)化的一種表現(xiàn)。比如，今后有的物業(yè)公司就專門針對房屋建筑及其設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，提升自己的核心產(chǎn)品價值，有的物業(yè)公司就專門做保安、保潔、家政等服務(wù)，成為物業(yè)配套服務(wù)商。

    “今后物業(yè)行業(yè)的集中度會更高，那些沒有形成自己的管理標(biāo)準(zhǔn)，沒有堅守品牌、急功近利的物業(yè)公司，走到一定程度就會被淘汰。”謝建軍說道。（原標(biāo)題：杭州的物業(yè)行業(yè)是否將迎來“洗牌潮”？ 記者：葛玲燕）