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    （原標題：物管企業上市眾生相 記者：張玉）

    遭李榮浩怒懟“訓你跟訓孫子的口氣一模一樣”，物業話題一度在近日登上熱搜。事實上，作為剛性居住需求的體現，近年來，住宅物業正試圖通過上市在資本市場分一杯羹。

    據不完全統計，開年至今，已有3家物業服務企業在港成功上市。從遞表情況來看，有7家物業服務企業成功遞表，正在等候上市。此外，榮盛發展、世茂房地產、金科股份、陽光城、禹洲地產、越秀地產、合景泰富、佳源國際、華潤置地、朗詩地產、深圳控股等11家企業也紛紛傳出擬分拆物業板塊赴港上市的消息。

    房企積極分拆物業板塊上市背后，關于物管企業“寄生”和“輸血”關聯地產母公司的話題一度引發熱議。而在靠收并購擴大江湖地位的同時，如何增強自身外拓和可持續發展能力也成為這些企業上市后不得不思考的問題。

    對于赴港上市相關問題，6月17～18日，《中國經營報》記者先后致電致函正榮服務、弘陽服務、宋都服務、禹洲地產等多家企業進行采訪。多數企業回應記者表示，目前處于靜默期，不方便作出回復。

    資本魔方

    截至2020年2月29日，有1家物業管理公司在上海證券交易所上市，2家物業管理公司在深圳證券交易所上市，42家物業管理公司在全國中小企業股份轉讓系統上市及21家物業管理公司在港交所上市。

    6月17日，金融街物業股份有限公司通過港交所聆訊。另據市場消息，弘陽服務集團將于近日尋求通過香港IPO上市許可，目標集資7000萬至8000萬美元。此外，正榮地產旗下物業公司正榮服務也傳出將于近日尋求上市聆訊，計劃募集資金約1.5億美元。

    與此同時，在今年的線上業績會上，禹洲集團創始人、董事局主席林龍安對于此前擬分拆的物業板塊給出了相對清晰的上市時間表。林龍安透露，物業力爭今年年底前分拆上市，最晚明年一季度。其中，他們將會把商業輕資產部分和物業的新家園模式來對接，而重資產部分則需2～3年的規劃。

    今年1月24日向港交所遞表的宋都服務仍然在等候階段，而動作較快的建業集團，旗下物業公司建業新生活已于5月15日在港交所掛牌上市。

    根據中國指數研究院數據顯示，截至2020年2月29日，有1家物業管理公司在上海證券交易所上市，2家物業管理公司在深圳證券交易所上市，42家物業管理公司在全國中小企業股份轉讓系統上市及21家物業管理公司在港交所上市。

    房企熱衷于分拆物業上市的背后，是行業與資本市場環境變化所帶來的“資本魔方”。

    據克而瑞數據統計，2019年物業股年內平均漲幅達到56%。截至6月16日收盤，22家主營業務在內地的港交所上市物業公司年內股價平均上漲52.69%，只有4家出現下跌。同期，恒生指數跌幅為13.64%。

    從市場估值來看，當前物業板塊的市盈率普遍在30～50倍之間，招商積余甚至高達115倍。

    “相較于房地產開發企業，物業服務企業擁有輕資產運營、高收繳率與續約率、未來兩年高確定性營業收入增長以及穩定且持續的現金流等特點，使得物業服務企業可以保持穩定健康的發展，這是受到資本青睞的重要原因。”中指研究院常務副院長黃瑜向記者表示。

    物業企業在資本市場發展持續升溫，很多物業公司市值甚至跑贏母公司。同花順數據顯示，截至6月18日下午，綠城服務總市值達到309.47億元，高于其關聯房企綠城中國204.25億元的市值；雅生活同樣以554.67億元的總市值，超越母公司雅居樂的368.59億元。

    “資本市場對物業行業估計并未過高。”黃瑜認為物業服務企業的高估值是有跡可循，“一直以來，資本市場對規模大、增長快、有發展潛力的企業偏愛有加。而已上市企業和準備上市企業中，多數都是在行業內具有一定綜合實力地位或者在細分領域市場占據領軍優勢的物業服務企業。”

    雙向依賴？

    物業公司扎堆上市的背后，記者梳理發現，多家物業企業都存在主營業務高度依賴母公司的現象。

    根據招股書信息，弘陽服務高度依賴母公司進行業務發展，2017～2018年及截至2019年12月31日，弘陽地產集團所開發物業分別占弘陽物業的在管總建筑面積的73.1%、72.3%及61.8%，弘陽服務超六成業務來自母公司弘陽地產。

    今年1月在港交所遞表申請上市的宋都物業亦是如此。招股書顯示，2017～2018年及2019年前9個月，由宋都股份集團獨立或合作開發的物業服務收益占宋都服務總物業服務收益的比重分別為98.19%、96.62%及93.46%。

    從區域布局來看，宋都服務的業務布局也仍然以母公司宋都股份的大本營浙江為主。招股書顯示，上述報告期內，宋都服務在浙江省的在管物業產生的收益分別占物業管理服務總收益約82.0%、82.8%及84.2%。

    對此，CIC灼識咨詢執行董事朱悅表示：“背靠母集團開發商的物管企業普遍具備強勁的在管規模實力，母集團為其提供了穩定的在管面積和新增管理面積，意味著物管企業收入可持續性得到一定程度的保障。”

    值得一提的是，除了依賴母公司可提供的資源外，物管企業和關聯地產公司之間的資金流向問題也引起頗多關注。

    根據招股書顯示，正榮服務曾以未來年度收取若干在管物業管理費的權利以及正榮服務100%股份做抵押，向第三方信托公司質押融資5億元，利率為9.0%至14.0%。在獲得該款項之后，正榮服務又將全部款項墊付給關聯方正榮集團，而正榮集團已悉數償還截至最后實際可行日期的未償還款項。

    而據相關媒體報道，2018年5月18日，時代中國曾抵押物業時代鄰里為母公司時代中國“輸血”。

    在上海中原地產分析師盧文曦看來，物業公司上市是趨勢，一方面物業能夠通過融資獲得更多資金支持；另一方面物業公司反過來還可以向母公司輸血。他直言，當下很多地產公司拆分出物業板塊上市正是為了增加融資通道。

    “由于物業公司屬于服務性行業，不是重資產運營，輸血融資給母公司風險并沒有人們想象中那么大。”盧文曦進一步分析道，“很多物業公司是依靠母公司開發的樓盤，外面拓展的能力不是特別強的，如果母公司足夠大，有足夠多的項目也不用太過擔心。”

    洗牌加劇

    對于上市與否的問題，黃瑜告訴記者，目前物業服務公司分成了兩個“派別”，一方是“堅定上市派”，而另一方是“暫不上市派”。

    資本向好之下，物管行業的整合正在加速，行業內馬太效應愈顯。中指院日前發布2020年中國物業服務百強企業研究成果顯示，僅2019年，TOP10物業企業管理面積均值達2.21億平方米，為TOP100企業均值的5.16倍。

    黃瑜告訴記者，在物業管理行業集中度進一步提升的背景下，收并購依然是物業服務企業擴規模的重要手段。

    據相關媒體報道，已經遞表的正榮服務上市計劃集資的11.7億港元，將用于進行戰略投資和收購、進一步發展戰略合作伙伴關系、信息管理系統和服務軟件、以及用作營運資金。

    此外，6月10日，綠城服務發布公告顯示，完成根據一般授權配售新股份，所得款項凈額2693萬元，用于未來潛在的并購、戰略投資、營運資金。

    “2019年是百強企業的并購大年。”黃瑜指出，2019年內發生70余起并購事件，其中，百強TOP30企業并購案數量占百強企業并購總量的近七成。物業服務企業通過上市，擁有更加充足的現金流，為提高企業市場占有率和競爭力，在未來發展中占據一席之地，會根據公司自身最新的戰略發展規劃調整募集資金的用途。

    靠收并購擴大江湖地位的同時，如何增強自身造血能力和發展潛力更是尋求上市的物管企業應該思考的問題。

    招股書顯示，從收入構成上來看，物業管理服務是弘陽服務目前主要的收入來源，2017～2019年，弘陽服務來自物業管理服務的收入分別為2.23億元、2.8億元及3.55億元，占總收入的比重分別為86.7%、80.2%和70.5%。

    “物業服務企業提升可持續發展能力需要做好以下幾點：一是增強企業市場化拓展能力，深耕已有的區域市場，以點帶面，形成規模效應；二是增強多業態管理能力，尋求住宅業態和非住宅業態均衡發展，提高企業綜合管理能力；三是立足業主需求，積極開展增值服務業務，擴容企業盈利空間；四是做好成本管控，通過組織架構變革、智能化應用、標準化建設等措施減低企業運營管理成本，實現降本增效。”黃瑜建議道。

    不過，值得一提的是，盡管IPO潮興起，依然有企業選擇按兵不動。今年3月的2019年度業績推介會上，萬科董事會主席郁亮表示，萬科物業暫時沒有上市計劃，并且在未來很長一段時間內都不會上市，等到大家都認可萬科物業“城市服務商”的身份時，萬科物業才會考慮上市。

    對于上市與否的問題，黃瑜告訴記者，目前物業服務公司分成了兩個“派別”，一方是“堅定上市派”，而另一方是“暫不上市派”。