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    （原標題：《2020中國房地產白皮書》發布：“雙循環”下房企發展新策略 這100個城市最具投資價值 記者：包晶晶 編輯：魏文藝）

    “雙循環”下，房地產行業如何重塑新格局、激發新動能？城市房地產開發投資價值將發生哪些變化？房地產開發企業如何積極調整戰略？

　　9月26日，在深圳舉行的第十屆中國價值地產年會上，每日經濟新聞聯手中國指數研究院發布的《2020中國房地產白皮書——城市投資價值與房企雙循環發展策略》（以下簡稱《白皮書》）給出解答。

　　中國指數研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜在年會現場解讀《白皮書》時表示：“《白皮書》圍繞‘雙循環’經濟戰略及政策導向進行中國城市投資價值、中國房地產行業競爭格局、行業發展趨勢、房企應對策略等四大維度的研究，并且對不同企業在‘三道紅線’下的應對給出了策略建議，希望這些數據和報告能夠為房地產開發上下游企業賦予新的動能。”

    最具投資吸引力城市

　　黃瑜表示，2020年，中指研究院結合城市及房地產市場在新階段呈現出的新特征，對方法體系進行完善和迭代優化，更精準地挖掘城市房地產開發投資吸引力，推出“2020年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力百強”。

　　《白皮書》顯示，2020年，全國地級以上城市投資吸引力前20名城市仍以一線、1.5線及規模較突出的二線城市為主。上海、北京、深圳、廣州四個一線城市投資吸引力排名仍然保持不變，依次位居前四名。而杭州則得益于數字經濟引領經濟創新發展，疊加吸引人才力度明顯加大，2019年常住人口總量突破千萬、投資吸引力保持全國第五位；南京、武漢、蘇州、重慶等1.5線城市也位居全國前十名，其中蘇州房地產市場熱度較高，區域一體化規劃背景下投資潛力提升，歷經三年后回歸前十。

　　二線城市中，西安、長沙、寧波、佛山等地經濟保持較高增速，人口規模顯著，市場規模龐大，投資吸引力排名緊隨1.5線城市之后。2.5線城市中唯一進入前二十的東莞，受益于大灣區建設規劃，經濟快速增長，市場穩定擴容。

　　其他2.5線及三線城市中，珠海、嘉興等城市群內緊鄰核心城市的地級市排名靠前，其中珠海、常州等地排名均有所提升。

　　“‘雙循環’之下的城市研究不僅要看城市基本面，也要與房地產投資關聯要素指標進行結合，通過人口、產業、交通三大維度研判城市發展潛力。”黃瑜指出。

　　人口聚集為城市帶來規模效應和生產率提升的同時，也帶來更多的住房需求，為房地產開發投資帶來更多的機會。研究顯示，近幾年人口繼續向大城市聚集，深圳、廣州、杭州等城市常住人口增長加快，中心城市人口吸引力突出，加之各地“人才政策“繼續發力，引才效果顯著，杭州、廣州、寧波等城市人口加快增長粵港澳及海西、長三角、京津冀及山東半島、中西部六大核心城市成為人口主要聚集區域，全國整體呈現“3+6”的人口增長格局。

　　2019年杭州常住人口增加55.4萬，居全國首位，深圳、廣州常住人口大幅增長超40萬，成都、長沙、鄭州等省會城市新增常住人口超20萬。

　　產業角度來看，區域間發展差距較大，東部地區經濟綜合水平在全國處于絕對的領先地位，北上廣深、杭州、南京等中心城市受益于主要資源的進一步聚集，城市價值有望再上臺階。此外，“北上深”引領東部發達地區整體創新實力突出，西安、成都、武漢等中西部核心城市創新動能較強。

　　黃瑜強調，交通是實現區域間要素流通的基礎，“內循環”主導經濟發展的新背景下樞紐城市競爭優勢將得到進一步強化。

　　高速鐵路、城市軌道交通的不斷建成通車，推動了人流、物流和資金流在城市間的流動，促進區域密切交流合作和資源優化配置。白皮書指出，截至2019年末，我國高速鐵路運營里程達3.5萬公里，已提前完成《中長期鐵路網規劃》中2020年高速鐵路3萬公里的目標。未來隨著鐵路網的不斷完善，區域協同發展趨勢將會持續加強，也將帶動城市群的高質量建設，中心城市能級和核心競爭力進一步提升。

　　同時，成都、廣州、杭州、北京、青島、天津、鄭州等城市軌道交通在建路線長，預計未來1~2年，這些城市的交通情況將得到顯著改善，沿線片區價值進一步提升。近5年，全國城市軌道交通開通城市及運營線路逐年增加，從2015年的26個城市、116條線路，增加到2019年的40個城市、208條線路。2019年全國城市軌道交通新增運營里程達975公里，共有40個城市擁有城市軌道交通，新增運營里程近1000公里，其中成都以新增線路106公里居全國首位。

    “雙循環”下的發展策略

　　《白皮書》判斷，2020年全年全國房地產市場預計將呈現“市場規模高位調整，房價以穩為主，新開工小幅下降，投資增速回落"的格局。

　　政策端，樓市調控基調將保持基本穩定，堅持“房住不炒”定位不變，房地產金融監管或將針對性趨嚴；需求端下半年政策優化邊際效應逐漸減弱，加之疫情反復對居民收入預期的影響將制約銷售持續反彈，全年商品房銷售面積將在高位有所調整，預計降幅在5%~6.5%；價格端，地價高位運行及改善型項目集中入市將支撐房價整體以穩為主；而在投資端，下半年土地購置費及建筑工程投資將共同拉動投資額較快增長，但考慮到上半年疫情沖擊，全年房地產開貿殳資額增速或將回落至5.5%~7.0%。

　　這意味著，中國房地產行業正在步入總量峰值、結構優化的階段，市場集中度持續提升，整體利潤水平呈下降趨勢。未來，以數字化驅動發展將成為房地產企業的發展方向之一。—方面，房企通過結合數字化工具，向精細化運營轉變，進一步提升運營效率的同時，助力品牌發展。另一方面，通過打造數據中臺聯通數據孤島，沉淀數據資產發揮數據價值，將幫助房企更加及時的響應客戶需求和市場變化，賦能品牌發展。

　　對此，《白皮書》認為，房企應結合不同城市市場周期及特點，通過線上線下營銷聯動、適時推出折扣促銷等方式促進銷售回款，從銷售端確保資金的流動性和安全性。2020下半年，房企需償還債務規模超5000億元，加之償債高峰的到來，未來房企償債壓力仍然巨大。房企應在做好銀行貸款、信托、債券等融資方式的同時，進行融資創新，如通過發行ABS方式盤活存量資產，使融資渠道更加多元。

　　值得一提的是，2020年上半年拿地金額前100企業拿地總額15169.8億元，拿地規模同比基本持平。TOP100企業拿地門檻值升至40億元，環比增長21.2%。黃瑜強調，企業一定要進對城市，把握一二線城市、長三角等熱點區域，借助智能化的工具拿地，而不是盲目拿地，用科學的工具甚至是在線看地，做一系列的數字研判，做一系列可視化的工具，做土地投資價值的判斷。

　　面對當前行業最為關注的“三道紅線”，黃瑜對不同企業給出了策略建議：“一定要注重現金流的管理、加大銷售回款；二是審慎投資、量入為出，特別是不要輕易拿地王；第三考慮引進戰略投資降杠桿，優化資產結構；同時也要拓展融資渠道，優化債務結構，應對目前的市場變化。