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　　杭州新城北運河新城，集聚了世界的目光。繼前期推出核心區兩宗商住、一宗商業用地之后，日前，再次推出兩宗商業用地。至此，運河新城主打“商業配套先行牌”的思路日漸清晰。先做宅地，還是先做配套？在這個兩難抉擇中，運河新城核心區選擇了后者。

　　地產潛力股

　　繼錢江新城之后，運河新城浮出水面。

　　運河新城規劃范圍東至拱康路，西至巨州路，南至石祥路，北至繞城高速公路，沿京杭大運河兩岸，跨拱墅、余杭二區，其中拱墅區7.27平方公里，余杭區3.12平方公里。

　　運河新城核心區3.12平方公里，位于運河西岸余杭區界內，東至運河、北至宣杭鐵路、西至通益路、南至余杭拱墅區交界，以構建運河新城主中心、輻射勾莊單元和農副物流等綜合體、提升良渚組團整體發展水平、打造“品質之城、美麗之洲”精品亮點為目標。

　　運河新城概念一亮相，便一直牽動著地產界的神經。

　　沿上塘高架北行，車過石祥路，京杭大運河往北看去，便是未來的運河新城了。記者看到，這片農居與工業廠房雜糅的板塊正在嬗變。不少地塊拆遷完畢，呈凈地狀。其中好幾宗地塊已在開始施工。同行專家告訴記者，運河新城核心區是杭州20大新城之一，東臨運河，西依上塘高架，規劃地鐵4號線橫貫東西，沿運河形成杭州獨一無二的島居生活布局。目前，核心區內主干道儲運路、金昌路、通運路以及謝村港河道整治工程均已開工建設，今年可投入使用，運河新河道與核心區生態島綠化工程年內開工，現有迪凱運河印象、凱喜雅和瑞麒時代3個項目入駐開發。去年5月25日，運河新城核心區首次出讓土地，31號商住地塊占地約32畝，樓面均價約8629元/平方米，溢價率79.8%。

　　與好運路南側2號商業地塊、勾運路南側46號商住地塊聯合成塊，聚集了強大的輻射力。專家分析，從這些核心區塊所屬的商圈發展目標來看，近期其核心商圈（5公里范圍）約有人口20萬，未來導入的人口，將具備較高的消費能力和消費品位，稀缺的商業配套將成為運河新城核心區炙手可熱的樓市熱點。

　　核心區再推兩宗優質地塊

　　如果拋開新城概念，從地產板塊角度來看，這里的地產也充滿了想象。城北正成為杭州地產開發的重鎮。城之南，濱江板塊受天塹之阻，地產開發浪潮目前大不如前。城西文一西路板塊雖然方興未艾，但大機構圈地占比重，地產想象空間也有限。向東，九堡、下沙，囿于典型的城郊結合部狀態，開發難度相對偏大。而城北，從西之三墩、申花、祥符，一直向東至半山、丁橋，目前地產開發無一不是如火如荼。運河新城，作為新城北帶上“依水而居，大隱于市”的地產處女地，是不折不扣的地產潛力股。也許運河新城的決策者們也看到了其中的地產玄機，上周，再次推出核心區兩宗商業用地。

　　即將出讓的兩宗商業地塊，即勾運路南側商業金融地塊一、二，均位于核心區銀河埠商貿中心片區內。區域配套方面： 區域內主干道通益路、勾運路、康橋路已建成通車，儲運路、金昌路正在建設中，今年可投入使用；規劃地鐵4號線在勾運路與儲運路交叉設置站點；快速公交、公交首末站、社會停車場在區域內均有規劃布局；沿運河規劃設置水上巴士旅游線路，南與市區、北與塘棲連貫，規劃在運河新河道通行游船，生態島設置碼頭。

　　具體指標：商業金融業地塊一：位于勾運路和儲運路交叉西南，與規劃地鐵4號線勾運路儲運路口站零距離。規劃用地25.1畝，容積率3.5，建筑面積5.9萬方，限高100米。

　　商業金融業地塊二：位于地塊一西側，與瑞麒時代商住項目相鄰。規劃用地16.4畝，容積率3.8，建筑面積4.2萬方，限高150米。

　　本次推出的地塊，與前期出讓地塊聯合成為一個業態豐富的生活核心區，不僅僅輻射極為便捷的“一公里圈”，更輻射3到5公里的大商業圈。

　　現在首先追求的是業態，而不是地價

　　記者了解到，事實上，運河新城西區以“運河活力之島、商務繁榮之區”為建設主題，以“杭州北部功能多元化的都市活力區、運河新城的核心商務辦公區、新城西岸的島居生活倡導區”為功能定位。

　　運河新城西區，總體上將形成“1+8”概念布局：1是運河新城東西兩岸的核心—運河生態島，8是西岸依托河流形成的8個概念島，其中：北部為3個居住片區，北起宣杭鐵路，南至勾運路，以康橋路為隔；中部為4個商務公建片區，北起勾運路，南至金昌路；南部為1個居住片區，北起金昌路，南至拱墅區交界。上述“1+8”布局以沿運河濱水休閑帶相聯結，總體形成“一心一帶八島”的功能結構布局。

　　從運河新城地產開發的角度來看，決策者們似乎以商業地產開局。

　　事實情況如何呢？為此，昨天本報記者采訪了杭州市余杭區良渚組團管委會副主任俞列明。

　　他說，運河新城規劃是杭州城北副中心，怎么樣吸引大的商業設施入駐，是運河新城建設的著力點。他坦言，當前的形勢下，最主要的是怎么樣把業態做起來；把城北做起來，不是靠幾個樓盤，而是要靠大的商業設施。所以今年他們重點推的幾塊都是商業用地。這幾塊地目前都已經是凈地，與規劃地鐵四號線換乘站只隔一條馬路，離上塘高架很近，優勢非常明顯。據他透露，擬出讓地塊優先引進高端綜合性商業項目，如五星級酒店、shopping mall等。作為地產處女地，先做宅地，還是先做商業配套，一直是地產界的困惑。沒人氣，商業配套無法運營；而沒有商業配套，也無法積聚居住人氣。這確實是一個兩難的選擇。談起先做商業配套的原因，俞列明說，一方面是宏觀形勢引導，另一方面是，商業做好了，后面的宅地才更有市場。所以，目前運河新城核心區先做業態，追求高品質的綜合開發。